L’importance de l’état des lieux en Espagne : 5 étapes à ne pas négliger !

5 étapes à ne pas négliger pour récupérer sa caution finale en tant que locataire 

1° L’état des lieux, à encadrer dans votre contrat de location

L’état des lieux ou inventaire immobilier n’est pas réglementé au niveau juridique. Les articles 36 et 37 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) précisent uniquement le concept de la caution (“fianza”) et de sa restitution (sujet que nous développerons dans un prochain article). Néanmoins même si l’état des lieux n’a pas un statut encadré légalement, il reste tout de même un support indispensable pour faire valoir le retour de la caution et du dépôt de garantie additionnel éventuel. Vous verrez rarement un propriétaire ou une agence vous proposer de faire un état des lieux. Certains joignent en annexe du contrat un reportage photographique en général succinct.

Aussi, comme on n’est jamais mieux servi que par soi-même, nous vous recommandons d’effectuer l’état des lieux par vous-même à votre arrivée et de faire préciser au niveau du contrat de location que le locataire communiquera dans un délai de 30 jours un rapport précisant un état des lieux ainsi que les imperfections ou dommages existants et/ou à réparer.

De cette façon, l’inventaire ou état des lieux sera annexé au contrat de bail et fera donc partie de la relation contractuelle en servant comme “preuve d’enregistrement de l’état, des meubles, et de tout autre bien se trouvant dans le logement”.

2° La réalisation minutieuse de l’état des lieux d’entrée

Pour éviter toute contestation du propriétaire, l’idéal est de réaliser votre état des lieux lorsque vous recevez les clés quand le logement est encore vide.

Vous faites le tour du logement et vous allez documenter tout ce qu’il y a dans l’appartement et les problèmes qui apparaissent : liste des meubles quand il y en a (marque, nombre, état), liste des appareils d’électroménager (état et bon fonctionnement), Murs et Sols (état). Vous testez les robinets, chasses d’eau, vérifiez l’état et le bon fonctionnement de l'électroménager et des appareils de climatisation, la bonne fermeture des portes, persiennes ou volets roulants.
Vous listez les trous existants ou les imperfections dans les murs et le sol pièce par pièce.

En parallèle, vous effectuez un reportage photographique et vidéo que vous organiserez par zone (cuisine, chambre principale, salle de bain 1, …) : en effet, c’est la condition pour que l’état des lieux soit efficace et opposable car rien ne ressemble plus à un mur blanc avec un trou qu’un autre mur blanc avec un trou …

Les clés, les télécommandes ou tout élément de domotique sont à comptabiliser dans l’état des lieux.

Une fois, le reportage initial global réalisé, cela n’empêche pas que vous puissiez continuer à relever et communiquer les éventuels petits soucis qui peuvent surgir à l’usage de l’appartement (des prises qui ne fonctionnent pas, le chauffage qui ne s’allume pas…).

En outre, en cas de perte ou de vol ou encore de dégât des eaux, l'inventaire facilite les relations avec les assureurs, en permettant une évaluation précise des pertes et une éventuelle indemnisation.

3° La communication avec l’agence ou le propriétaire

Vous pouvez envoyer votre état des lieux par email en joignant d’une part un document du type excel listant les dégâts existants et les réparations à effectuer par pièce et d’autre part un dossier compressé avec toutes les photos et vidéos répertoriées. Vous indiquez que vous communiquerez sous le délai indiqué dans le contrat le reste de l’état des lieux si vous détectez d’autres éléments.
Il est important d’être clair et précis notamment si vous avez identifié des éléments à réparer : par exemple, il faut indiquer la charnière de la porte (en bas à gauche) de la cuisine est sur le point de se rompre est à remplacer. Ou encore “il manque la clé de la boite aux lettres” (typique de l’état des lieux).

Si vous souhaitez obtenir des réparations, la communication doit rester objective et liste les points à réparer sans entrer dans une « exigence » qui ne sera pas appréciée côté propriétaire ou agence espagnole. Gardez en tête qu’il y a des points que vous pouvez obtenir de bonne foi, par exemple l’installation d’un pare-douche ou la réparation d’un robinet encrassé par le calcaire. En revanche, vous ne pourrez pas exiger l’installation de suspensions ou de repose-serviettes. Vous avez visité l’appartement avant de louer, vous pouvez demander les réparations nécessaires au bon usage de votre logement mais pas un changement de décoration ou un rajout d’éléments qui n’existaient pas au moment de la visite.

Si vous détectez de nouveaux éléments dans les 30 jours, joignez-les à l’état des lieux initial en complétant le tableau et en précisant par email les nouveaux items causant souci.

De manière générale, l’état des lieux d’entrée va permettre d’éviter les malentendus  entre locataire et propriétaire : Cela permet de clarifier dès le départ les éventuels problèmes ou dommages déjà présents dans le logement.

4° L’entretien du logement

Dans la vie au sein de votre lieu de vie, gardez la communication par email avec votre agence ou votre propriétaire : en effet vous avez l’obligation de communiquer dans les meilleurs délais tout souci pouvant apparaître dans l’utilisation de votre logement. Il vaut mieux éviter de “cacher” ou “omettre” un problème ou un dégât pouvant apparaître lors de l’usage de votre logement. Il n’est pas utile de passer au burofax ou au recommandé, un email suffit. (Les Whatssap peuvent servir en cas de litige mais sont moins faciles à produire et moins “opposables”).

En tant que locataire, vous aurez l’obligation d’avoir un usage raisonnable et paisible de votre logement. Si vous apportez des modifications, vous aurez l’obligation de prévenir ou de demander l’autorisation au propriétaire : par exemple si vous souhaitez installer un “osmosis” ou une climatisation, les travaux y afférents vont créer des trous et donc il est indispensable de solliciter en amont l’accord du bailleur (même si au final cela va dans le sens de l’amélioration du logement). Il faut bien garder en tête que dans la plupart des cas, le propriétaire vous demandera de laisser le matériel installé à vos frais car son retrait laisserait un dommage irréversible et visible. Si vous souhaitez apporter de la couleur, il sera demandé de repeindre vers la couleur originale ou a minima en blanc (ce point est souvent précisé dans les contrats notamment quand l’appartement a été livré repeint à neuf). Si vous réalisez des trous, il sera obligatoire de les reboucher avant de partir. Il faut savoir que les trous irréversibles dans certains matériaux tels que le carrelage des cuisines et salles de bains, dans les boiseries, dans le marbre ne seront pas autorisés.

Si vous effectuez des dépenses d’entretien, nous vous recommandons de garder les factures et tickets de caisse, pas par vous les faire rembourser car l’entretien et la maintenance de l’appartement en Espagne sont à la charge du locataire, mais pour prouver que vous avez pris soin de l’appartement. De la même façon, si vous avez contracté de la maintenance pour la climatisation ou la chaudière, gardez les justificatifs afin de les montrer à la sortie. 

Notre conseil P&P : pour que l’entretien de votre appartement soit moins stressant, faites appel au service de bricolage de votre assurance habitation. Chaque année votre police d’assurance inclut une série d’interventions réalisées par un professionnel. Cela peut couvrir le changement des joints de la douche, réparation d’une plaque de marbre de votre cuisine, un interrupteur cassé, un coup de peinture sur une zone limitée, une clé cassée dans une serrure, etc

5° La sortie, une étape à ne pas négliger !

Lorsque vous avisez votre propriétaire de votre départ du logement (selon les conditions du préavis), nous vous recommandons de lui proposer de faire une visite du logement afin que vous puissiez voir ensemble les éléments à réparer ou à rendre en l’état avant votre départ (un flexible de douche à changer par exemple). En effet, quand le propriétaire se rend compte après votre départ qu’il a toute une liste de choses à réparer, cela peut le rendre moins prompt à rendre votre dépôt de garantie. Or si les choses ont été discutées en amont, si les deux parties sont de bonne foi, il n’y a pas de raison qu’il y ait une retenue sur une caution.

Ensuite, lors de votre départ, par “réciprocité des formes”, réalisez un reportage photographique des lieux vides avec des videos montrant la propreté du logement laissé ainsi que le bon fonctionnement de l'électroménager, relistez précisément l’inventaire du mobilier et envoyez le tout à l’agence et au propriétaire dès votre départ en même temps que vos dernières factures d’utilitaires (détail qu’appréciera l’agence qui a l’habitude de les réclamer et courir après les locataires pour faire les changements de titulaires des suministros).

À la fin du bail, le propriétaire doit prendre possession du bien dans un état similaire à son état initial en intégrant “l’usure normale du temps” : il tiendra compte de tous les éléments énumérés dans l'inventaire (sauf si un accord a été conclu avec le locataire, par exemple pour peindre les murs d'une autre couleur). En cas de différence, le propriétaire peut utiliser la caution pour couvrir les dommages ou les remplacements.

Nous recommandons toujours une bonne communication, une bonne foi et de ne pas vous mettre dans une position illégale. (Ne pas payer le dernier mois de loyer est par exemple une position illégale qui vous sera de facto défavorable en cas de litige. )

La restitution de la caution interviendra dans les 30 jours après votre départ.

En conclusion, l'état des lieux est une étape essentielle à ne pas négliger lors de la location d'un logement en Espagne.

Si vous souhaitez de la sérénité en étant accompagné, sachez que l’équipe de P&P sera ravie de vous aider dans la recherche d’appartement ou de maison et dans cette étape cruciale de l’état des lieux réalisé avec minutie et détail.

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by Audrey ML

Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation ?

Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation en Espagne ?

C’est une question régulièrement soulevée par nos clients, en général plutôt débrouillards, maîtrisant l’espagnol et qui se sentent plutôt à l’aise de chercher leur futur logement sur internet par eux-mêmes.

Dans cet article ...

1 - Apporter une sécurité

Force est de constater que la sélection d’annonces immobilières sur des plateformes internet n’est pas un hard skill nécessitant une certification ou un diplôme. C’est une compétence à la portée de presque tout à chacun ☺ Par ailleurs, cette compétence s’améliore avec la pratique assidue !

En revanche, quand vous serez sur le terrain ibérique, vous allez très vite comprendre que le marché espagnol n’est pas le marché français, ou le marché de Dubaï ou de Hong Kong. Les spécificités du logement en Espagne, en Catalogne ou aux Baléares ne vont pas forcément vous rassurer. Vous allez trouver qu’il y a beaucoup d’informations lacunaires (plus encore si vous consultez les différents portails en français, car la traduction des annonces est succincte et les informations parfois contradictoires). La quasi-inexistence de diagnostics et de plans peuvent semer le doute dans votre esprit. La navigation entre les données de « surface utile » et de « surface habitable » va faire germer le besoin d’être rassuré.  Les annonces « trop belles pour être vraies » qui s’avèrent frauduleuses, les conditions énoncées parfois délirantes, le manque d’adresse exacte du bien et la difficulté joindre les agences vont engendrer le besoin d’être sécurisé.

Également, devant la prolifération des agences immobilières, il faut savoir vérifier que l’agence qui vous fait visiter l’appartement est bien enregistrée légalement.

C’est là où un professionnel chercheur ou chercheuse de logement intervient !

2 - Faire matcher les besoins et la réalité du marché

En effet, au-delà de vous faire la bonne sélection de biens, le rôle d’un agent en relocation est tout d’abord de comprendre votre projet d’installation :

• Pourquoi vous déménagez en Espagne ? à Barcelone ?
• Quelles sont vos motivations dans ce nouveau projet de vie ?
• Qu’est-ce que vous souhaitez conserver dans ce nouveau saut ?
• Qu’est-ce que vous êtes prêt à abandonner ?
• Quelles sont vos contraintes de vie (école, travail, gare, aéroport, …) ?
• Quels sont vos objectifs de cadre de vie ?

Une fois que cette base est identifiée, le consultant ou la consultante en relocation va utiliser sa connaissance du terrain pour orienter la recherche sur telle zone, telle typologie de contrat, sur tel type de biens à tel budget…

Évidemment, vous pouvez faire appel à des amis, à des groupes sur des réseaux sociaux mais vous verrez qu’un expert aguerri, doté d’empathie et d’une indépendance intellectuelle ne vous créera pas de fausses attentes sur un projet qui n’existe plus ou pas dans les conditions actuelles du marché, ne vous partagera pas des fantasmes d’opportunités, … bref vous fera gagner du temps grâce à sa connaissance du marché, de la loi et des pratiques.

3 - Partager les pratiques et ses connaissances du marché immobilier

D’ailleurs, sur les pratiques, il est important de noter que les « us et coutumes » d’un marché immobilier se définissent sur un volume, sur une masse critique, sur une période. Nous « récupérons » très régulièrement des clients futurs résidents qui ont été alimentés par des anecdotes d’opportunités provenant de leur cercle d’amis prodiguant des conseils immobiliers s’appuyant sur leur expérience ponctuelle et unique.

Concrètement, les particularités du contrat de location de votre copine de faculté datant d’il y a 5 ans ne vont pas s’appliquer au marché locatif régulé par de nouvelles lois et une demande toujours croissante.

Confier votre recherche à un service expert et professionnel va nous permettre de vous fournir des conseils personnalisés et actualisés et d’éviter les « légendes urbaines immobilières » (« Non vous n’allez pas systématiquement perdre votre dépôt de garantie », « Oui vous pouvez obtenir un logement sans avoir à falsifier votre dossier locatif »).

La consultante en relocation vous permettra également d’éviter les coups de pression sans fondement des agents immobiliers ou des propriétaires peu scrupuleux. L’exemple typique est celui de l’état des lieux. Vous ne trouverez aucun agent immobilier qui va le réaliser ou vous dire : « oui faites un état des lieux ». C’est une pratique négligée et inexistante. Au mieux, vous aurez un « reportage photographique » annexé au contrat fait par l’agence mais ça n’est en aucun cas un véritable état des lieux. Or, la loi reconnaît au locataire le droit de signalement des imperfections et possibles dysfonctionnements dans les 30 jours maximum suivant la signature du contrat. C’est pourquoi un bon consultant en relocation passe évidemment du temps sur l’état des lieux et son « informe de entrada » (glossaire administratif en Espagne par ici) une fois les clés remises, non seulement pour que les dysfonctionnements puissent être arrangés par le propriétaire, mais également pour protéger le client au moment de la sortie de l’appartement.

4 - Conformité à la loi

Ce qui nous amène au 4eme point : non seulement le consultant en relocation va vous permettre de connaître le marché locatif, les us et coutumes et la réglementation mais il va également permettre à chacune des parties d’être en conformité avec la loi.

Et ça, c’est la clé pour bien démarrer votre installation sur les meilleures bases possibles !

On évite les clauses abusives, on rappelle la législation en vigueur d’un côté et on évite au client de se fourvoyer dans une situation délicate. Par exemple, parfois un locataire va omettre de préciser qu’il a une « mascota » pensant qu’il est dans son droit d’avoir un animal domestique chez lui. Il va signer un contrat interdisant la présence d’animaux domestiques et là c’est le début d’une dissimulation qui peut conduire à la rupture du contrat avec perte d’une partie de la caution…
Le rôle du consultant en relocation va être de « monter au charbon » pour vous, de « faire le tampon » et de négocier les clauses correspondantes à votre situation.

👉 Ley sur la vivienda : Quel est l’impact et quelles sont les conséquences pour les locataires ? 

5 - Minimiser les impairs culturels

Cela nous conduit directement au sujet « culturel » qui parait anecdotique mais qui a toute son importance pour obtenir les clés de son futur logement.
En effet, parfois pris dans l’adrénaline des visites, le futur locataire peut être brusque, vindicatif dans sa négociation et ce comportement peut faire capoter toute étude de dossier. Typiquement, l’humour cynique français n’est pas du tout compris en Espagne. A proscrire totalement au contact d’un propriétaire ou agent immobilier.

Également l’attitude de l’étranger qui a peur de se faire arnaquer ou de payer trop cher et qui donc va s’échiner à négocier et demandant un rabais important va provoquer des maladresses culturelles et faire perdre des opportunités.
En Espagne, on parle, on échange avec un facteur humain important.

C’est la consultante en relocation qui va prendre ce relais avec plaisir !

Plug&Play travaille tous ces points !

Au quotidien, nous observons les immeubles, les quartiers, discutons avec les concierges, nous nous actualisons sur les nouveautés réglementaires.

Nous nous attachons à ce que l’expérience de recherche d’appartement pour nos clients soit la plus plaisante et la plus efficace possible.

Nous prenons un plaisir non dissimulé à vous partager les spécificités de certains quartiers, les jolis détails urbanistiques, à vous poser des questions sur votre prochain lieu de vie pour pouvoir vous recommander des crèches, des associations, des commerces et faire ainsi que votre installation soit ancrée dans la réalité vivante d’un quartier.

A l’heure actuelle, notre métier s’est véritablement transformé en « chasse de logement » et nous devenons des « chasseuses d’appartement » : la forte attractivité de Barcelona combinée à la pénurie de l’offre oblige à une véritable investigation au-delà des sites immobiliers. Il faut être à l’affût des nouvelles annonces, contacter les agences en amont de toute recherche, informer certaines administrations de propriété pour le off-market, être à l’écoute des anciens clients qui déménagent… Nous sommes les yeux, les oreilles et le 6ème sens de votre recherche !

Nous ne pouvons pas vous garantir que vous n’aurez pas des moments de stress car un déménagement est une des expériences les plus stressantes dans une vie.

En revanche, nous vous garantissons de vous apporter le soutien, la bienveillance et  la sécurité nécessaires, de minimiser les aléas et de vous éviter le coût – bien de trop cher - de l’expérience.

Le coût de notre service vous apportera un Retour sur Investissement mesurable en termes de temps passé, de gain de mauvaises surprises évitées, en expérience positive sur votre prochain lieu de vie.

👉 Vous souhaitez discuter de votre projet ? Contactez-nous !

by Audrey ML

Ley sur la vivienda

Ley sur la vivienda : Quel est l’impact et quelles sont les conséquences pour les locataires ? 

La nouvelle loi sur le logement, en espagnol : Ley sur la vivienda, votée en mai dernier et appliquée depuis le 30 juin 2023, promettait une révolution inédite pour l’accès au logement. Elle a surtout provoqué un vrai coup de frein du marché immobilier. On vous en parle plus en détails dans cet article.

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by Audrey ML