Lâimportance de lâĂ©tat des lieux en Espagne : 5 Ă©tapes Ă ne pas nĂ©gliger !
5 eÌtapes aÌ ne pas neÌgliger pour reÌcupeÌrer sa caution finale en tant que locataireÂ
Dans cet article ...
- 1° LâĂ©tat des lieux, Ă encadrer dans votre contrat de location
- 2° La rĂ©alisation minutieuse de lâĂ©tat des lieux dâentrĂ©e
- 3° La communication avec lâagence ou le propriĂ©taire
- 4° Lâentretien du logement
- 5° La sortie, une étape à ne pas négliger !
Nouveau locataire, vous venez de signer un contrat de bail en Espagne ? Vous nâĂȘtes pas totalement serein car vous avez laissĂ© 2 mois de dĂ©pĂŽt de garantie voire plus et vous ne maĂźtrisez pas totalement le droit immobilier en Espagne.
En effet, certaines lĂ©gendes urbaines dont nous ne ferons pas l'Ă©cho racontent quâon ne ârĂ©cupĂšre JAMAIS sa caution en Espagneâ. QuâĂ cela ne tienne, Plug&Play vous partage son savoir-faire en la matiĂšre : câest surtout une question dâorganisation et de communication !
Avant de vous installer et afin de bien prendre vos marques, il est essentiel de ne pas faire lâimpasse sur lâĂ©tape cruciale de lâĂ©tat des lieux.
1° LâĂ©tat des lieux, Ă encadrer dans votre contrat de location
LâĂ©tat des lieux ou inventaire immobilier nâest pas rĂ©glementĂ© au niveau juridique. Les articles 36 et 37 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) prĂ©cisent uniquement le concept de la caution (âfianzaâ) et de sa restitution (sujet que nous dĂ©velopperons dans un prochain article). NĂ©anmoins mĂȘme si lâĂ©tat des lieux nâa pas un statut encadrĂ© lĂ©galement, il reste tout de mĂȘme un support indispensable pour faire valoir le retour de la caution et du dĂ©pĂŽt de garantie additionnel Ă©ventuel. Vous verrez rarement un propriĂ©taire ou une agence vous proposer de faire un Ă©tat des lieux. Certains joignent en annexe du contrat un reportage photographique en gĂ©nĂ©ral succinct.
Aussi, comme on nâest jamais mieux servi que par soi-mĂȘme, nous vous recommandons dâeffectuer lâĂ©tat des lieux par vous-mĂȘme Ă votre arrivĂ©e et de faire prĂ©ciser au niveau du contrat de location que le locataire communiquera dans un dĂ©lai de 30 jours un rapport prĂ©cisant un Ă©tat des lieux ainsi que les imperfections ou dommages existants et/ou Ă rĂ©parer.
De cette façon, lâinventaire ou Ă©tat des lieux sera annexĂ© au contrat de bail et fera donc partie de la relation contractuelle en servant comme âpreuve dâenregistrement de lâĂ©tat, des meubles, et de tout autre bien se trouvant dans le logementâ.
2° La rĂ©alisation minutieuse de lâĂ©tat des lieux dâentrĂ©e
Pour Ă©viter toute contestation du propriĂ©taire, lâidĂ©al est de rĂ©aliser votre Ă©tat des lieux lorsque vous recevez les clĂ©s quand le logement est encore vide.
Vous faites le tour du logement et vous allez documenter tout ce quâil y a dans lâappartement et les problĂšmes qui apparaissent : liste des meubles quand il y en a (marque, nombre, Ă©tat), liste des appareils dâĂ©lectromĂ©nager (Ă©tat et bon fonctionnement), Murs et Sols (Ă©tat). Vous testez les robinets, chasses dâeau, vĂ©rifiez lâĂ©tat et le bon fonctionnement de l'Ă©lectromĂ©nager et des appareils de climatisation, la bonne fermeture des portes, persiennes ou volets roulants.
Vous listez les trous existants ou les imperfections dans les murs et le sol piĂšce par piĂšce.
En parallĂšle, vous effectuez un reportage photographique et vidĂ©o que vous organiserez par zone (cuisine, chambre principale, salle de bain 1, âŠ) : en effet, câest la condition pour que lâĂ©tat des lieux soit efficace et opposable car rien ne ressemble plus Ă un mur blanc avec un trou quâun autre mur blanc avec un trou âŠ
Les clĂ©s, les tĂ©lĂ©commandes ou tout Ă©lĂ©ment de domotique sont Ă comptabiliser dans lâĂ©tat des lieux.
Une fois, le reportage initial global rĂ©alisĂ©, cela nâempĂȘche pas que vous puissiez continuer Ă relever et communiquer les Ă©ventuels petits soucis qui peuvent surgir Ă lâusage de lâappartement (des prises qui ne fonctionnent pas, le chauffage qui ne sâallume pasâŠ).
En outre, en cas de perte ou de vol ou encore de dégùt des eaux, l'inventaire facilite les relations avec les assureurs, en permettant une évaluation précise des pertes et une éventuelle indemnisation.
3° La communication avec lâagence ou le propriĂ©taire
Vous pouvez envoyer votre Ă©tat des lieux par email en joignant dâune part un document du type excel listant les dĂ©gĂąts existants et les rĂ©parations Ă effectuer par piĂšce et dâautre part un dossier compressĂ© avec toutes les photos et vidĂ©os rĂ©pertoriĂ©es. Vous indiquez que vous communiquerez sous le dĂ©lai indiquĂ© dans le contrat le reste de lâĂ©tat des lieux si vous dĂ©tectez dâautres Ă©lĂ©ments.
Il est important dâĂȘtre clair et prĂ©cis notamment si vous avez identifiĂ© des Ă©lĂ©ments Ă rĂ©parer : par exemple, il faut indiquer la charniĂšre de la porte (en bas Ă gauche) de la cuisine est sur le point de se rompre est Ă remplacer. Ou encore âil manque la clĂ© de la boite aux lettresâ (typique de lâĂ©tat des lieux).
Si vous souhaitez obtenir des rĂ©parations, la communication doit rester objective et liste les points Ă rĂ©parer sans entrer dans une « exigence » qui ne sera pas apprĂ©ciĂ©e cĂŽtĂ© propriĂ©taire ou agence espagnole. Gardez en tĂȘte quâil y a des points que vous pouvez obtenir de bonne foi, par exemple lâinstallation dâun pare-douche ou la rĂ©paration dâun robinet encrassĂ© par le calcaire. En revanche, vous ne pourrez pas exiger lâinstallation de suspensions ou de repose-serviettes. Vous avez visitĂ© lâappartement avant de louer, vous pouvez demander les rĂ©parations nĂ©cessaires au bon usage de votre logement mais pas un changement de dĂ©coration ou un rajout dâĂ©lĂ©ments qui nâexistaient pas au moment de la visite.
Si vous dĂ©tectez de nouveaux Ă©lĂ©ments dans les 30 jours, joignez-les Ă lâĂ©tat des lieux initial en complĂ©tant le tableau et en prĂ©cisant par email les nouveaux items causant souci.
De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, lâĂ©tat des lieux dâentrĂ©e va permettre dâĂ©viter les malentendus entre locataire et propriĂ©taire : Cela permet de clarifier dĂšs le dĂ©part les Ă©ventuels problĂšmes ou dommages dĂ©jĂ prĂ©sents dans le logement.
4° Lâentretien du logement
Dans la vie au sein de votre lieu de vie, gardez la communication par email avec votre agence ou votre propriĂ©taire : en effet vous avez lâobligation de communiquer dans les meilleurs dĂ©lais tout souci pouvant apparaĂźtre dans lâutilisation de votre logement. Il vaut mieux Ă©viter de âcacherâ ou âomettreâ un problĂšme ou un dĂ©gĂąt pouvant apparaĂźtre lors de lâusage de votre logement. Il nâest pas utile de passer au burofax ou au recommandĂ©, un email suffit. (Les Whatssap peuvent servir en cas de litige mais sont moins faciles Ă produire et moins âopposablesâ).
En tant que locataire, vous aurez lâobligation dâavoir un usage raisonnable et paisible de votre logement. Si vous apportez des modifications, vous aurez lâobligation de prĂ©venir ou de demander lâautorisation au propriĂ©taire : par exemple si vous souhaitez installer un âosmosisâ ou une climatisation, les travaux y affĂ©rents vont crĂ©er des trous et donc il est indispensable de solliciter en amont lâaccord du bailleur (mĂȘme si au final cela va dans le sens de lâamĂ©lioration du logement). Il faut bien garder en tĂȘte que dans la plupart des cas, le propriĂ©taire vous demandera de laisser le matĂ©riel installĂ© Ă vos frais car son retrait laisserait un dommage irrĂ©versible et visible. Si vous souhaitez apporter de la couleur, il sera demandĂ© de repeindre vers la couleur originale ou a minima en blanc (ce point est souvent prĂ©cisĂ© dans les contrats notamment quand lâappartement a Ă©tĂ© livrĂ© repeint Ă neuf). Si vous rĂ©alisez des trous, il sera obligatoire de les reboucher avant de partir. Il faut savoir que les trous irrĂ©versibles dans certains matĂ©riaux tels que le carrelage des cuisines et salles de bains, dans les boiseries, dans le marbre ne seront pas autorisĂ©s.
Si vous effectuez des dĂ©penses dâentretien, nous vous recommandons de garder les factures et tickets de caisse, pas par vous les faire rembourser car lâentretien et la maintenance de lâappartement en Espagne sont Ă la charge du locataire, mais pour prouver que vous avez pris soin de lâappartement. De la mĂȘme façon, si vous avez contractĂ© de la maintenance pour la climatisation ou la chaudiĂšre, gardez les justificatifs afin de les montrer Ă la sortie.Â
Notre conseil P&P : pour que lâentretien de votre appartement soit moins stressant, faites appel au service de bricolage de votre assurance habitation. Chaque annĂ©e votre police dâassurance inclut une sĂ©rie dâinterventions rĂ©alisĂ©es par un professionnel. Cela peut couvrir le changement des joints de la douche, rĂ©paration dâune plaque de marbre de votre cuisine, un interrupteur cassĂ©, un coup de peinture sur une zone limitĂ©e, une clĂ© cassĂ©e dans une serrure, etc
5° La sortie, une étape à ne pas négliger !
Lorsque vous avisez votre propriĂ©taire de votre dĂ©part du logement (selon les conditions du prĂ©avis), nous vous recommandons de lui proposer de faire une visite du logement afin que vous puissiez voir ensemble les Ă©lĂ©ments Ă rĂ©parer ou Ă rendre en lâĂ©tat avant votre dĂ©part (un flexible de douche Ă changer par exemple). En effet, quand le propriĂ©taire se rend compte aprĂšs votre dĂ©part quâil a toute une liste de choses Ă rĂ©parer, cela peut le rendre moins prompt Ă rendre votre dĂ©pĂŽt de garantie. Or si les choses ont Ă©tĂ© discutĂ©es en amont, si les deux parties sont de bonne foi, il nây a pas de raison quâil y ait une retenue sur une caution.
Ensuite, lors de votre dĂ©part, par ârĂ©ciprocitĂ© des formesâ, rĂ©alisez un reportage photographique des lieux vides avec des videos montrant la propretĂ© du logement laissĂ© ainsi que le bon fonctionnement de l'Ă©lectromĂ©nager, relistez prĂ©cisĂ©ment lâinventaire du mobilier et envoyez le tout Ă lâagence et au propriĂ©taire dĂšs votre dĂ©part en mĂȘme temps que vos derniĂšres factures dâutilitaires (dĂ©tail quâapprĂ©ciera lâagence qui a lâhabitude de les rĂ©clamer et courir aprĂšs les locataires pour faire les changements de titulaires des suministros).
Ă la fin du bail, le propriĂ©taire doit prendre possession du bien dans un Ă©tat similaire Ă son Ă©tat initial en intĂ©grant âlâusure normale du tempsâ : il tiendra compte de tous les Ă©lĂ©ments Ă©numĂ©rĂ©s dans l'inventaire (sauf si un accord a Ă©tĂ© conclu avec le locataire, par exemple pour peindre les murs d'une autre couleur). En cas de diffĂ©rence, le propriĂ©taire peut utiliser la caution pour couvrir les dommages ou les remplacements.
Nous recommandons toujours une bonne communication, une bonne foi et de ne pas vous mettre dans une position illégale. (Ne pas payer le dernier mois de loyer est par exemple une position illégale qui vous sera de facto défavorable en cas de litige. )
La restitution de la caution interviendra dans les 30 jours aprÚs votre départ.
En conclusion, l'état des lieux est une étape essentielle à ne pas négliger lors de la location d'un logement en Espagne.
Si vous souhaitez de la sĂ©rĂ©nitĂ© en Ă©tant accompagnĂ©, sachez que lâĂ©quipe de P&P sera ravie de vous aider dans la recherche dâappartement ou de maison et dans cette Ă©tape cruciale de lâĂ©tat des lieux rĂ©alisĂ© avec minutie et dĂ©tail.
đContactez-nous !
Pourquoi passer par un chasseur dâappartement ou une agence de relocation ?
Pourquoi passer par un chasseur dâappartement ou une agence de relocation en Espagne ?
Câest une question rĂ©guliĂšrement soulevĂ©e par nos clients, en gĂ©nĂ©ral plutĂŽt dĂ©brouillards, maĂźtrisant lâespagnol et qui se sentent plutĂŽt Ă lâaise de chercher leur futur logement sur internet par eux-mĂȘmes.
Dans cet article ...
- Apporter une sécurité
- Faire matcher les besoins et la réalité du marché
- Partager les pratiques et ses connaissances du marché immobilier
- Conformité à la loi
- Minimiser les impairs culturels
- Plug&Play travaille tous ces points !
Des profils de « serial sĂ©lectionneurs » nous contactent Ă©galement. Ils sont extrĂȘmement motivĂ©s Ă lâidĂ©e dâĂ©plucher les sites dâannonces immobiliĂšres : goĂ»t du challenge et chapeau dâexplorateur sur la tĂȘte, ils partent Ă la dĂ©couverte des quartiers, sĂ»rs et certains quâils trouveront la perle immobiliĂšre.
Tout ce monde de futurs résidents nous contacte et nous pose cette interrogation.
Sachez que votre question est légitime !
Une agence de relocation qui propose de la recherche de logement : honnĂȘtement Ă quoi ça sert ? Et pourquoi je paierai pour ce service ? đ§
1 - Apporter une sécurité
Force est de constater que la sĂ©lection dâannonces immobiliĂšres sur des plateformes internet nâest pas un hard skill nĂ©cessitant une certification ou un diplĂŽme. Câest une compĂ©tence Ă la portĂ©e de presque tout Ă chacun âș Par ailleurs, cette compĂ©tence sâamĂ©liore avec la pratique assidue !
En revanche, quand vous serez sur le terrain ibĂ©rique, vous allez trĂšs vite comprendre que le marchĂ© espagnol nâest pas le marchĂ© français, ou le marchĂ© de DubaĂŻ ou de Hong Kong. Les spĂ©cificitĂ©s du logement en Espagne, en Catalogne ou aux BalĂ©ares ne vont pas forcĂ©ment vous rassurer. Vous allez trouver quâil y a beaucoup dâinformations lacunaires (plus encore si vous consultez les diffĂ©rents portails en français, car la traduction des annonces est succincte et les informations parfois contradictoires). La quasi-inexistence de diagnostics et de plans peuvent semer le doute dans votre esprit. La navigation entre les donnĂ©es de « surface utile » et de « surface habitable » va faire germer le besoin dâĂȘtre rassurĂ©. Les annonces « trop belles pour ĂȘtre vraies » qui sâavĂšrent frauduleuses, les conditions Ă©noncĂ©es parfois dĂ©lirantes, le manque dâadresse exacte du bien et la difficultĂ© joindre les agences vont engendrer le besoin dâĂȘtre sĂ©curisĂ©.
Ăgalement, devant la prolifĂ©ration des agences immobiliĂšres, il faut savoir vĂ©rifier que lâagence qui vous fait visiter lâappartement est bien enregistrĂ©e lĂ©galement.
Câest lĂ oĂč un professionnel chercheur ou chercheuse de logement intervient !
2 - Faire matcher les besoins et la réalité du marché
En effet, au-delĂ de vous faire la bonne sĂ©lection de biens, le rĂŽle dâun agent en relocation est tout dâabord de comprendre votre projet dâinstallation :
- Pourquoi vous déménagez en Espagne ? à Barcelone ?
- Quelles sont vos motivations dans ce nouveau projet de vie ?
- Quâest-ce que vous souhaitez conserver dans ce nouveau saut ?
- Quâest-ce que vous ĂȘtes prĂȘt Ă abandonner ?
- Quelles sont vos contraintes de vie (Ă©cole, travail, gare, aĂ©roport, âŠ) ?
- Quels sont vos objectifs de cadre de vie ?
Une fois que cette base est identifiĂ©e, le consultant ou la consultante en relocation va utiliser sa connaissance du terrain pour orienter la recherche sur telle zone, telle typologie de contrat, sur tel type de biens Ă tel budgetâŠ
Ăvidemment, vous pouvez faire appel Ă des amis, Ă des groupes sur des rĂ©seaux sociaux mais vous verrez quâun expert aguerri, dotĂ© dâempathie et dâune indĂ©pendance intellectuelle ne vous crĂ©era pas de fausses attentes sur un projet qui nâexiste plus ou pas dans les conditions actuelles du marchĂ©, ne vous partagera pas des fantasmes dâopportunitĂ©s, ⊠bref vous fera gagner du temps grĂące Ă sa connaissance du marchĂ©, de la loi et des pratiques.
3 - Partager les pratiques et ses connaissances du marché immobilier
Dâailleurs, sur les pratiques, il est important de noter que les « us et coutumes » dâun marchĂ© immobilier se dĂ©finissent sur un volume, sur une masse critique, sur une pĂ©riode. Nous « rĂ©cupĂ©rons » trĂšs rĂ©guliĂšrement des clients futurs rĂ©sidents qui ont Ă©tĂ© alimentĂ©s par des anecdotes dâopportunitĂ©s provenant de leur cercle dâamis prodiguant des conseils immobiliers sâappuyant sur leur expĂ©rience ponctuelle et unique.
ConcrĂštement, les particularitĂ©s du contrat de location de votre copine de facultĂ© datant dâil y a 5 ans ne vont pas sâappliquer au marchĂ© locatif rĂ©gulĂ© par de nouvelles lois et une demande toujours croissante.
Confier votre recherche Ă un service expert et professionnel va nous permettre de vous fournir des conseils personnalisĂ©s et actualisĂ©s et dâĂ©viter les « lĂ©gendes urbaines immobiliĂšres » (« Non vous nâallez pas systĂ©matiquement perdre votre dĂ©pĂŽt de garantie », « Oui vous pouvez obtenir un logement sans avoir Ă falsifier votre dossier locatif »).
La consultante en relocation vous permettra Ă©galement dâĂ©viter les coups de pression sans fondement des agents immobiliers ou des propriĂ©taires peu scrupuleux. Lâexemple typique est celui de lâĂ©tat des lieux. Vous ne trouverez aucun agent immobilier qui va le rĂ©aliser ou vous dire : « oui faites un Ă©tat des lieux ». Câest une pratique nĂ©gligĂ©e et inexistante. Au mieux, vous aurez un « reportage photographique » annexĂ© au contrat fait par lâagence mais ça nâest en aucun cas un vĂ©ritable Ă©tat des lieux. Or, la loi reconnaĂźt au locataire le droit de signalement des imperfections et possibles dysfonctionnements dans les 30 jours maximum suivant la signature du contrat. Câest pourquoi un bon consultant en relocation passe Ă©videmment du temps sur lâĂ©tat des lieux et son « informe de entrada » (glossaire administratif en Espagne par ici) une fois les clĂ©s remises, non seulement pour que les dysfonctionnements puissent ĂȘtre arrangĂ©s par le propriĂ©taire, mais Ă©galement pour protĂ©ger le client au moment de la sortie de lâappartement.
4 - Conformité à la loi
Ce qui nous amĂšne au 4eme point : non seulement le consultant en relocation va vous permettre de connaĂźtre le marchĂ© locatif, les us et coutumes et la rĂ©glementation mais il va Ă©galement permettre Ă chacune des parties dâĂȘtre en conformitĂ© avec la loi.
Et ça, câest la clĂ© pour bien dĂ©marrer votre installation sur les meilleures bases possibles !
On Ă©vite les clauses abusives, on rappelle la lĂ©gislation en vigueur dâun cĂŽtĂ© et on Ă©vite au client de se fourvoyer dans une situation dĂ©licate. Par exemple, parfois un locataire va omettre de prĂ©ciser quâil a une « mascota » pensant quâil est dans son droit dâavoir un animal domestique chez lui. Il va signer un contrat interdisant la prĂ©sence dâanimaux domestiques et lĂ câest le dĂ©but dâune dissimulation qui peut conduire Ă la rupture du contrat avec perte dâune partie de la cautionâŠ
Le rĂŽle du consultant en relocation va ĂȘtre de « monter au charbon » pour vous, de « faire le tampon » et de nĂ©gocier les clauses correspondantes Ă votre situation.
đ Ley sur la vivienda : Quel est lâimpact et quelles sont les consĂ©quences pour les locataires ?Â
5 - Minimiser les impairs culturels
Cela nous conduit directement au sujet « culturel » qui parait anecdotique mais qui a toute son importance pour obtenir les clés de son futur logement.
En effet, parfois pris dans lâadrĂ©naline des visites, le futur locataire peut ĂȘtre brusque, vindicatif dans sa nĂ©gociation et ce comportement peut faire capoter toute Ă©tude de dossier. Typiquement, lâhumour cynique français nâest pas du tout compris en Espagne. A proscrire totalement au contact dâun propriĂ©taire ou agent immobilier.
Ăgalement lâattitude de lâĂ©tranger qui a peur de se faire arnaquer ou de payer trop cher et qui donc va sâĂ©chiner Ă nĂ©gocier et demandant un rabais important va provoquer des maladresses culturelles et faire perdre des opportunitĂ©s.
En Espagne, on parle, on Ă©change avec un facteur humain important.
Câest la consultante en relocation qui va prendre ce relais avec plaisir !
Plug&Play travaille tous ces points !
Au quotidien, nous observons les immeubles, les quartiers, discutons avec les concierges, nous nous actualisons sur les nouveautés réglementaires.
Nous nous attachons Ă ce que lâexpĂ©rience de recherche dâappartement pour nos clients soit la plus plaisante et la plus efficace possible.
Nous prenons un plaisir non dissimulĂ© Ă vous partager les spĂ©cificitĂ©s de certains quartiers, les jolis dĂ©tails urbanistiques, Ă vous poser des questions sur votre prochain lieu de vie pour pouvoir vous recommander des crĂšches, des associations, des commerces et faire ainsi que votre installation soit ancrĂ©e dans la rĂ©alitĂ© vivante dâun quartier.
A lâheure actuelle, notre mĂ©tier sâest vĂ©ritablement transformĂ© en « chasse de logement » et nous devenons des « chasseuses dâappartement » : la forte attractivitĂ© de Barcelona combinĂ©e Ă la pĂ©nurie de lâoffre oblige Ă une vĂ©ritable investigation au-delĂ des sites immobiliers. Il faut ĂȘtre Ă lâaffĂ»t des nouvelles annonces, contacter les agences en amont de toute recherche, informer certaines administrations de propriĂ©tĂ© pour le off-market, ĂȘtre Ă lâĂ©coute des anciens clients qui dĂ©mĂ©nagent⊠Nous sommes les yeux, les oreilles et le 6Ăšme sens de votre recherche !
Nous ne pouvons pas vous garantir que vous nâaurez pas des moments de stress car un dĂ©mĂ©nagement est une des expĂ©riences les plus stressantes dans une vie.
En revanche, nous vous garantissons de vous apporter le soutien, la bienveillance et la sĂ©curitĂ© nĂ©cessaires, de minimiser les alĂ©as et de vous Ă©viter le coĂ»t â bien de trop cher - de lâexpĂ©rience.
Le coût de notre service vous apportera un Retour sur Investissement mesurable en termes de temps passé, de gain de mauvaises surprises évitées, en expérience positive sur votre prochain lieu de vie.
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Ley sur la vivienda
Ley sur la vivienda : Quel est lâimpact et quelles sont les consĂ©quences pour les locataires ?Â
La nouvelle loi sur le logement, en espagnol : Ley sur la vivienda, votĂ©e en mai dernier et appliquĂ©e depuis le 30 juin 2023, promettait une rĂ©volution inĂ©dite pour lâaccĂšs au logement. Elle a surtout provoquĂ© un vrai coup de frein du marchĂ© immobilier. On vous en parle plus en dĂ©tails dans cet article.
Dans cet article ...
Introduction Ă la Ley sur la vivienda
Tout dâabord, en prĂ©ambule, il faut expliquer le contexte de la genĂšse de cette situation : la loi qui sâapplique depuis le 30 juin 2023 Ă lâensemble de lâEspagne est issue de longues nĂ©gociations, compromis et tractations entre Podemos et PSOE, partie de Pedro Sanchez.
Lâenjeu Ă©tait majeur dans la co-gouvernance des 2 partis et Podemos conditionnant lâapprobation du budget Ă une intervention profonde sur la rĂ©glementation de lâaccĂšs au logement.
En effet, lâinflation galopante depuis plusieurs annĂ©es a rendu le sujet problĂ©matique et lâaccĂšs au logement est devenu de plus en plus difficile en Espagne.
Câest dâailleurs la premiĂšre loi de l'Ătat rĂ©glementant le droit au logement depuis l'approbation de la Constitution espagnole. L'article 47 de la Constitution espagnole (CE) en effet reconnaĂźt le droit de jouir d'un logement dĂ©cent et adĂ©quat et impose donc aux pouvoirs publics de mettre en Ćuvre les moyens rĂ©glementaires nĂ©cessaires Ă lâatteinte de ce droit. De fait, cette loi est appelĂ©e au Bulletin Officiel la Loi pour le droit au logement.
Au dĂ©part la loi part dâune bonne intention puisquâil sâagit de protĂ©ger les plus vulnĂ©rables. Mais comme dit le proverbe, lâenfer est souvent pavĂ© de bonnes intentions. Et Ă lâarrivĂ©e, force est de constater que lâobjectif a Ă©tĂ© ratĂ©.
Chez Plug&Play, nous sommes des acteurs de terrain. On vit la rĂ©alitĂ© au quotidien et notre rĂŽle de facilitatrices nous pousse Ă comprendre la thĂ©orie et ses effets en pratique quâon va vous expliquer ici point clĂ© par point clĂ© !Â
â Rappel en prĂ©ambule : la loi est appliquĂ©e depuis le 30/06/23. Aussi les rĂšgles et explications qui vont suivre sâappliquent aux baux et nouveaux locataires aprĂšs le 30/6/23.
Implications directes de la loi sur les contrats et les loyers
La durée des contrats de location
- La loi
La loi concerne les contrats long terme et la durĂ©e des contrats de location ne changera pas avec la nouvelle loi. Les contrats de location long terme pour les logements vides pour les bailleurs personnes physiques restent dâune durĂ©e de 5 ans et de 7 ans pour les bailleurs personnes morales.
A la fin du contrat, celui-ci prolonge automatiquement par annuitĂ© jusquâĂ un maximum de 3 ans, sauf si le propriĂ©taire manifeste son dĂ©sir de ne pas le prolonger 4 mois avant la fin initiale prĂ©vue du contrat, ou le locataire et dans ce cas le prĂ©avis est de 2 mois. Pendant les annĂ©es de prorogation, le locataire peut mettre fin Ă celle-ci en donnant un prĂ©avis dâun mois avant la fin de lâannuitĂ©.
Avant la prorogation du contrat, le prĂ©avis habituel pour le locataire est dâun mois.
- La pratique
La loi de la Vivienda doit ĂȘtre complĂ©tĂ©e ultĂ©rieurement au niveau autonomique au niveau du plafonnement des loyers, de lâindice de rĂ©fĂ©rence Ă appliquer pour lâaugmentation des loyers ainsi que la dĂ©finition des zones tendues. Pour parer le manque de visibilitĂ© et tout risque de se retrouver bloquĂ©s dans la gestion de leur investissement pendant 5 ans, certains propriĂ©taires ont retirĂ© leur bien de lâoffre locative ou encore lâont passĂ© en contrat temporaire non soumis Ă la Ley de la Vivienda.
En effet, les contrats temporaires sont signĂ©s pour une pĂ©riode allant de 30 jours Ă 11 mois maximum et concernent uniquement les logements meublĂ©s qui nâont pas vocation Ă ĂȘtre dĂ©finis comme des rĂ©sidences principales. Câest ainsi quâon a vu Ă©clater « une bulle locative » sur la location temporaire, qui ne rĂ©pond pas forcĂ©ment aux besoins du marchĂ© et surtout pas Ă la protection des plus vulnĂ©rables. Sur le terrain, on a mĂȘme vu certains propriĂ©taires et agences essayer de proposer des logements vides en contrat temporaire pour Ă©chapper aux contraintes de cette nouvelle loi. Pour le locataire, un contrat temporaire suppose une durĂ©e de location de maximum 11 mois et donc un dĂ©mĂ©nagement tous les 11 mois et en cas de renouvellement du contrat â normalement illĂ©gal - celui-ci peut augmenter le loyer sans aucune limitationâŠ
L'augmentation des loyers : limitation de lâIPC
- La loi
Lâactualisation du loyer continuera dâĂȘtre indexĂ©e sur le dernier loyer en vigueur et ne pourra pas dĂ©passer plus 3 % en 2024. Ă partir de 2025, elle devra respecter le nouvel Indice de RĂ©fĂ©rence des Loyers. Il est aussi interdit dâassortir le prix de location en ajoutant de nouveaux frais (charges de copropriĂ©tĂ©, charge dâordures mĂ©nagĂšres, etc.). Ainsi avec un contrat se terminant avec un loyer de 1000âŹ, un propriĂ©taire sera dans lâobligation de proposer Ă nouveau un nouveau contrat avec un loyer actualisĂ© dans la limite de 1030⏠en 2024.
- La pratique
Les propriĂ©taires dĂ©noncent une atteinte Ă leur libertĂ© de gestion et Ă leur droit de propriĂ©tĂ©. En effet, de nombreux propriĂ©taires ont Ă©tĂ© obligĂ©s de baisser le montant des loyers durant la pĂ©riode du Covid et trouvent injustes de ne pas pouvoir augmenter leur loyer librement et devoir reprendre le loyer de rĂ©fĂ©rence dâune pĂ©riode qui ne leur est pas favorable. Le plafonnement des loyers est une des mesures les plus controversĂ©es de cette nouvelle Loi sur le logement en Espagne.
Nouveautés concernant les frais d'agence immobiliÚre
- La loi
Les frais de gestion immobiliÚre sont désormais à la charge du bailleur et non plus à la charge du locataire !
- La pratique
Câest une excellente nouvelle pour les locataires ⊠sauf que câest perçu comme une nouvelle sanction pour les bailleurs long terme.
Pour certains bailleurs qui nâavaient pas prĂ©vu ce coĂ»t, cela dĂ©cale dans le temps certaines amĂ©liorations prĂ©vues pour le logement. Ăgalement on observe que les propriĂ©taires exigent en contrepartie du coĂ»t des frais dâagence une rotation plus faible de leur logement avec une obligation durĂ©e minimale de contrat dâau moins 1 an, voire 2 ans (la loi impose 6 mois) ou encore impose de repeindre lâappartement au moment du dĂ©part du logement.
En pratique, on voit Ă©galement des agences immobiliĂšres â et pas des moindres â qui nâont pas rĂ©ussi Ă monĂ©tiser leur mandat de location auprĂšs des propriĂ©taires, et qui sans scrupules et pleines de crĂ©ativitĂ© demandent au nouveau locataire des frais de « relocation », des frais de rĂ©daction du contrat, Ă©videmment totalement abusives. On a mĂȘme vu certaines agences demander des frais de visite, rien ne les arrĂȘte !
Enfin, cela renforce lâoffre locative sur les locations temporaires pour lesquelles les locataires continuent Ă payer des frais dâagence, au dĂ©triment de lâoffre pour les logements habituels.
Exigences renforcées pour les dossiers locatifs
- La loi
Ă partir du 30 juin 2023, chaque foyer ne devra pas octroyer plus de 30% de son revenu au logement. Auparavant la loi recommandait un endettement maximal de 40% et toute une partie de la loi vise Ă protĂ©ger les locataires dits « vulnĂ©rables ». Ainsi en cas de vulnĂ©rabilitĂ© Ă©conomique prouvĂ©e, les grands propriĂ©taires auront lâobligation de prolonger le contrat dâ1 an supplĂ©mentaire (3 ans si le logement se trouve en zone tendue.
- La pratique
Ănorme impact pour les locataires (et Ă©galement pour les futurs acheteurs dâun bien immobilier â on le verra dans un autre article Ă venir) car le dossier locatif devra justifier que les 30% du revenu du foyer sont respectĂ©s. Cela induit une plus grosse sĂ©lection de la part des agences Ă avoir un « dossier solvable » et Ă©galement le dĂ©veloppement des « seguros de impagos » (assurance impayĂ©s) pour les locataires ne rĂ©pondant pas aux critĂšres des 30% maximum dâendettement. Et les propriĂ©taires demandent que cette assurance impayĂ©e soit aux frais des locataires, ce qui sâapparente Ă une double peine !
Conseils pratiques pour les locataires Ă l'Ăšre de la nouvelle loi
Nous avons essayé de décrire un panorama le plus objectif possible. Pendant plusieurs mois, nous avons voulu laisser sa « chance au produit » mais malheureusement, les effets de bords sont trÚs nombreux !
Les experts avaient prévu un ralentissement du marché immobilier.
Cette nouvelle Loi qui devait logiquement complĂ©ter la prĂ©cĂ©dente LAU (Ley sur les Arrendamientos Urbanos) est passĂ©e du stade de rĂ©forme audacieuse Ă rĂ©volution malheureuse avec disparition dâune offre, le renforcement dâune demande, et lâĂ©loignement pour les plus vulnĂ©rables de la possibilitĂ© de louerâŠ
En conséquence, notre rÎle a évolué, passant de recherches sélectives de logements à une véritable chasse au trésor de biens immobiliers !
Nos conseils :
- Ătudiez en amont la zone ou le quartier que vous souhaitez habiter ! ConnaĂźtre la rĂ©alitĂ© du marchĂ© locatif permet dâĂ©viter de perdre du temps Ă faire des visites infructueuses.
- Posez des questions prĂ©cises sur les conditions du contrat aux agents immobiliers avant dâeffectuer une visite. La nouvelle loi oblige les agents Ă la transparence quant aux conditions de location.
- Restez ouvert et flexible aux opportunitĂ©s afin dâĂ©viter le dĂ©couragement face Ă la pĂ©nurie dâoffres ! Il ne faut pas se fixer sur un logement idĂ©al avec des critĂšres trop stricts âș
- Préparez soigneusement votre dossier locatif !
đ Pourquoi passer par un chasseur dâappartement ou une agence de relocation en Espagne ?
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