La Cédula de habitabilidad, un certificat essentiel pour acheter ou louer en Espagne

La Cédula de Habitabilidad est un certificat essentiel pour tout achat ou location en Espagne. Découvrez pourquoi ce document, souvent méconnu, est indispensable pour garantir la conformité et l'habitabilité de votre logement.

Dans cet article ...

• La Cédula de Habitabilidad, Kezako ?
• Les trois types de Cédula de Habitabilidad
• Pourquoi la Cédula de Habitabilidad est indispensable ?
• Quels sont les critères à réunir pour obtenir la Cédula de Habitabilidad ?
• Combien de temps dure une Cédula de Habitabilidad ?
• Que faire si le logement que vous convoitez n’a pas de Cédula de Habitabilidad ?
• Quelles sont les mentions sur le document de Cédula ?
• Puis-je faire la demande de Cédula en tant que particulier ?
• Quel est le coût d’une Cédula de Habitabilidad ?

La Cédula de Habitabilidad, Kezako ?

C’est un concept dont personne ne parle à la différence du NIE mais finalement il est essentiel pour louer ou acheter en Espagne : c’est littéralement un “certificat d’habitabilité”, c’est un certificat de conformité qui permet à que votre logement soit reconnu habitable aux yeux de la loi et donc répond à des normes de sécurité, de salubrité et donc d’habitabilité !

Aussi c’est un point de vérification clé lorsqu’on souhaite acheter ou louer en Espagne. Même si les conditions de délivrance des cédulas de Habitabilidad sont légèrement différentes d’une province à une autre. On trouve tout de même des caractéristiques communes.

Les trois types de Cédula de Habitabilidad

• La cédula de primera ocupación - elle concerne les logements neufs. Un architecte colegiado ou architecte technique devra établir la fin des travaux ainsi que la conformité du bien et dans un 2nd temps, il fera la demande auprès de l’oficina de vivienda de la mairie
• La cédula de segunda ocupación - elle concerne les logements dans l’ancien  (en tout cas après 2009) - elle est délivrée directement par la mairie
• La cédula por rehabilitación - elle concerne les logements qui ont changé des destinations d’usage (par exemple préalablement un hangar ou un bureau) ou qui ont eu des travaux de rénovation/de structure - elle est délivrée par la mairie une fois que l’architecte technique aura confirmé la fin des travaux et donné son visto bueno.

Pourquoi la Cédula de Habitabilidad est indispensable ?

C’est une sorte de certificat de conformité donc elle doit être produite dans les situations suivantes :

• en cas de vente/achat du logement
• en cas de mise en location du logement - longue durée ou temporaire
• en cas de connexion aux utilitaires - les contrats de eau, gaz, électricité ne peuvent pas être établis pour un particulier habitant son logement.
• en cas d’enregistrement à la mairie - pour vous empadroner à votre domicile

Autrement dit, si vous optez pour un logement sans cedula, vous ne pouvez pas contracter avec un fournisseur d’électricité en tant que particulier. Vous aurez à contracter avec un tarif (beaucoup plus élevé) de professionnel.

Si vous sollicitez un prêt hypothécaire, il est clair que la banque va demander immédiatement le certificat d’habitabilité du logement pour vous prêter de l’argent avant même toute estimation du logement. Cela ne va pas systématiquement être bloquant mais cela va influer soit sur l’apport financier à consacrer à l’achat, soit sur le taux du prêt …
Idem de manière très concrète, dans la vie du quotidien, ce sujet pourra être embarrassant : vous ne pourrez pas inscrire vos enfants à l’école publique ou bénéficier de la couverture sanitaire publique ou immatriculer un véhicule à votre adresse car vous ne pourrez pas être inscrit au padron municipal.

Quels sont les critères à réunir pour obtenir la Cédula de Habitabilidad ?

Voici les règles minimales communes pour réunir les conditions d’obtention de la cédula de habitabilidad :

• Le logement doit être connecté à l’eau potable et à l‘électricité
• Il doit comporter des installations en bonne et due forme : la plomberie et l’installation électrique doivent fonctionner sans mettre en péril les habitants, ni l’immeuble. La plomberie et les systèmes d’évacuation doivent être en bon état de fonctionnement)
• Le logement doit répondre à des normes de sécurité structurel au niveau du bâti (plancher, toît, mur, balcon, escalier)
• Le critère de la ventilation doit être réuni : le logement doit comporter des fenêtres et un système d’assainissement de l’air
• La lumière naturelle doit pénétrer le logement. C’est un critère variable selon les provinces mais cette luminosité mesurée en lux doit être de 30% minimum
• Le logement doit répondre à des critères de dimensions : hauteur sous plafond, dimensions des chambres et des espaces de vie
• Le nombre maximal de personnes pouvant y vivre doit être défini dans la cédula en fonction des critères de mesure

Combien de temps dure une Cédula de Habitabilidad ?

La validité ou l'expiration des cédulas de habitabilidad varie en fonction de l'année de délivrance de la cédula et du type de licence :

* Avant 2004 : les logements qui ont obtenu leur cédula de habitabilidad avant cette année avaient une date d'expiration de 10 ans.

* Depuis 2004 les cédulas de habitabilidad ont une validité de 15 ans que ce soit pour la première ou pour la seconde occupation.

* À partir de 2013, les permis de première occupation sont valables 25 ans, tandis que les cédula de seconde occupation ou de première occupation pour rénovation sont valables 15 ans.Dans l’hypothèse où la cédula caduque alors que vous êtes encore propriétaire, il est recommandé de demander le renouvellement avant son expiration et il faut compter environ 2 mois pour obtenir le renouvellement (évidemment délai sujet à la diligence de la mairie du bien en question).

Que faire si le logement que vous convoitez n’a pas de Cédula de Habitabilidad ?

S’il s’agit d’un logement pour la location, passez votre chemin : cela signifie que le logement en question n’est pas salubre. Compte tenu du fait que les critères ont un seuil de tolérance assez haut, de toute évidence, cela signifie que le bien a un gros défaut et que votre qualité de vie dans ce logement sera dégradée.

S’il s’agit d’un bien destiné à l’achat, si vous souhaitez un achat clé en main sans souci et travaux de réhabilitation, continuez votre recherche.

Si vous souhaitez vraiment faire l’acquisition d’un bien que vous convoitez sans cédula, faites appel à un professionnel architecte technique qui pourra vous faire une étude diagnostic des possibilités notamment par rapport à la réglementation de la mairie. Par exemple, vous souhaitez faire l’acquisition d’un atelier ou d’un ancien hangar, l’architecte technique pourra étudier selon le type d’immeuble, le type de quartier les possibilités d’ouverture, de travaux de réhabilitation correspondant au potentiel bien. Il pourra ainsi vous conseiller en tout état de cause sur les mesures envisageables (ou pas) pour qu’un logement puisse devenir habitable. Autre exemple : la majorité des porterias (locaux des concierges) mises en vente ont des prix très bas mais ne peuvent pas être convertis en logement du fait du manque de luminosité, d’aération. Aussi, en cas d’acquisition, il faut avoir en tête que ces logements ne seront pas “louables” légalement …
L’intervention d’un architecte technique (“aparejador”)pourra confirmer ou infirmer votre désir en réalité immobilière !

Quelles sont les mentions sur le document de Cédula ?

Le modèle de ce document varie en fonction de la communauté autonome du bien, mais il doit toujours contenir les données suivantes :

• Adresse et localisation de la propriété.
• Surface utile du logement.
• Pièces et espaces qui composent le logement.
• Nombre d’occupants maximum du logement
• Identification du technicien agréé qui a réalisé le certificat.

Puis-je faire la demande de Cédula en tant que particulier ?

Oui complètement à condition d’être propriétaire du bien !

En général, la pratique veut que le propriétaire se fasse aider d’un architecte technique habilité par l’Ayuntamiento qui va notamment rédiger l’informe (le rapport) confirmant l’habitabilité du logement. Mais il est possible de faire la démarche par soi-même notamment dans le cas d’une réhabilitation ou d’un renouvellement pour 2nde occupation.

Quel est le coût d’une Cédula de Habitabilidad ?

S’il s’agit d’un logement neuf, la démarche est gérée par le promoteur donc inclus dans le prix d’achat du bien.
S’il s’agit d’un logement de seconde occupation ou de réhabilitation, il faut compter

• le coût de la demande du certificado de habitabilidad qui permettra d’obtenir la cédula
• le coût de la taxe qui va dépendre de la surface utile, du type de logement en fonction de chaque mairie
• le montant des honoraires de l’architecte technique

Il faut compter entre 180 et 300€ selon les mairies et le type de logement.

Évidemment, notre équipe est toujours plus qu’attentive au vérification de cédula de habitabilidad que ce soit lors d’un processus de recherche de logement à la location qu’une recherche de logement à l’achat.

👉 Contactez-nous !

PS : la cédula de habitabilidad (de segonda ocupación) n’est plus obligatoire à Madrid, au Pays Basque, en Andalousie, en Aragon

by Audrey ML

Le vocabulaire de la recherche de logement : de bons premiers pas en espagnol !

Que ce soit pour acheter ou pour louer, même si la recherche de logement parait être universelle, il est tout à fait possible de perdre son latin sur ce sujet 😊 ... le vocabulaire de la recherche de logement ! J D’autant plus que les traductions automatiques de certaines plates-formes de recherche immobilière (idealista, fotocasa, habitaclia, …) traduisent de manière approximative ou avec des contre-sens !

Dans un souci d’efficacité et de partage (!!!), l’équipe de P&P vous a préparé un petit lexique à usage de la recherche immobilière pour pouvoir interagir et atterrir en douceur :

• Una vivienda -> un logement
  Actuellement on parle beaucoup de la Ley de la Vivienda, autrement dit de la Loi sur le Logement
• Un piso – un appartement
  Attention on l’utilise également pour dire un étage (exemple : “es un piso que está al tercer piso” -> “c’est un appartement un 3ème étage”)
• Una planta –> un étage
  Attention on l’utilise également pour désigner une plante végétale 🌿
• Un ático –> appartement situé au dernier étage ou le dernier étage
  En général, c’est un appartement prisé car avec terrasse et donc vue dégagée
• Una habitación –> une chambre
  Une chambre est désignée en tant que tel à partir de 5m2… Les standards sont plus restreints en Espagne car la chambre est utilisée essentiellement pour dormir ou se reposer
• Un cuarto de baño –> la salle de bain
  Un cuarto est désigné pour une petite pièce donc comme une chambre est considérée à partir de 5m2, le cuarto c’est une pièce de moins de 5m2 (dressing, buanderie, salle de toilettes, …)
• La superficie util –> la surface utile
• La superficie construida -> la surface construite
• La reserva -> le processus de réservation pour se positionner sur un bien sélectionner et bloquer les visites
• La fianza -> le dépôt de garantie
  En général, il s’agit de 2 mois de loyer à verser pour couvrir les dommages éventuels durant le contrat de location
• La inmobiliaria –> l’agence immobilière
  C’est l’agence qui a le mandat de vente ou de location du bien immobilier
• El inquilino -> le locataire
  Désigné également comme “el arrendatario” – le preneur du bail
• El dueño o la propiedad -> le propriétaire
  On l’identifie également comme “El arrendador” – le loueur dans le contrat de bail
• El alquiler -> le loyer
• Contrato de arrendamiento temporal -> Il s’agit d’un contrat de location temporaire de 30 jours à 11 mois maximum, en général meublé
• Contrat arrendamiento de larga duración -> il s’agit d’un contrat de location de longue durée de 5 ans en général avec une période minimum de 6 mois à 1 an
• Los suministros -> les utilitaires (eau, gaz, électricité)
• Darse de alta / Estar de baja -> expression idiomatique pour indiquer si les utilitaires ou tel contrat est bien enregistré ou actif. Cela veut dire s’inscrire, s’abonner ou …estar de baja, être désinscrit ou désabonné
• Et là le moment, final : La firma ! La signature !

Nous complèterons ce lexique d’ici peu notamment en l’orientant sur le vocabulaire pour l’achat immobilier !

Il s’agit ici d’un topo rapide sur le vocabulaire de base pour se retrouver au niveau immobilier. Évidemment, l’équipe d’expertes que nous sommes seront ravies de pouvoir vous aider au-delà de la simple question de traduction pour vous aider à vous retrouver dans les méandres juridiques du sujet immobilier!

by Audrey ML

Tout ce que vous devez savoir sur la reserva lors de la location d'un appartement en Espagne

Quand vous êtes à la recherche d’un appartement en location en Espagne, vous allez être confrontés à ce qui s’appelle la reserva. Comme son nom le laisse supposer, cette pratique permet de réserver l’appartement. Découvrons le concept plus en détails.

Dans cet article ...

• Comment ça se passe la reserva ?
• Points clés concernant la "reserva"
• Conseils

Comment ça se passe la reserva ?

Si un appartement vous plaît vraiment, que vous avez déposé votre dossier et que celui-ci a été accepté par le propriétaire, l’agence va vous demander de procéder à la reserva, c’est-à-dire au versement d’une somme généralement équivalente à un mois de caution pour prouver que vous souhaitez véritablement cet appartement et que vous vous engagez à signer le contrat de location qui interviendra dans les 10 jours suivant la reserva. Le paiement de la reserva doit intervenir dans les 24 heures, maximum 48 heures après l’acceptation de votre dossier.

Points clés concernant la reserva

Montant

Usuellement, un mois de caution. Le montant payé sera déduit de la somme globale à acquitter le jour de la signature du contrat.

Accord écrit

L’agence doit vous envoyer le documento de reserva qui reprend les conditions de la reserva et les points-clés du contrat de location (montant du loyer, durée, caution, etc.).

Engagement

Une fois la "reserva" payée, le propriétaire ou l'agence immobilière s'engage à ne plus faire visiter l'appartement ou à choisir un autre dossier locatif. La reserva est un engagement des deux parties.

Remboursement

Si vous décidez finalement de ne pas louer l'appartement, la "reserva" ne peut pas vous être remboursée puisque vous vous êtes engagés. En revanche, si le propriétaire se retire de l'accord ou si les conditions ne sont pas respectées de son côté, vous devez demander le remboursement intégral de la somme payée.

Conseils

• Ne pas verser d’argent avant d’avoir reçu le document de reserva ou pour le moins un email de l’agence détaillant les conditions de la reserva et les conditions du contrat à venir.
• Ne jamais payer une reserva en liquide.
• Relire attentivement les conditions du futur contrat et éclaircir les doutes avant signature et paiement.
• Vérifier le bénéficiaire du compte vers lequel vous devez faire le virement de la reserva.

En suivant ces conseils et en comprenant bien les termes de la reserva, vous pourrez louer un appartement en Espagne en toute sécurité.

Besoin d'un coup de main pour trouver votre prochaine location en Espagne ? Contactez-nous !

by Audrey ML

L’importance de l’état des lieux en Espagne : 5 étapes à ne pas négliger !

5 étapes à ne pas négliger pour récupérer sa caution finale en tant que locataire 

1° L’état des lieux, à encadrer dans votre contrat de location

L’état des lieux ou inventaire immobilier n’est pas réglementé au niveau juridique. Les articles 36 et 37 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) précisent uniquement le concept de la caution (“fianza”) et de sa restitution (sujet que nous développerons dans un prochain article). Néanmoins même si l’état des lieux n’a pas un statut encadré légalement, il reste tout de même un support indispensable pour faire valoir le retour de la caution et du dépôt de garantie additionnel éventuel. Vous verrez rarement un propriétaire ou une agence vous proposer de faire un état des lieux. Certains joignent en annexe du contrat un reportage photographique en général succinct.

Aussi, comme on n’est jamais mieux servi que par soi-même, nous vous recommandons d’effectuer l’état des lieux par vous-même à votre arrivée et de faire préciser au niveau du contrat de location que le locataire communiquera dans un délai de 30 jours un rapport précisant un état des lieux ainsi que les imperfections ou dommages existants et/ou à réparer.

De cette façon, l’inventaire ou état des lieux sera annexé au contrat de bail et fera donc partie de la relation contractuelle en servant comme “preuve d’enregistrement de l’état, des meubles, et de tout autre bien se trouvant dans le logement”.

2° La réalisation minutieuse de l’état des lieux d’entrée

Pour éviter toute contestation du propriétaire, l’idéal est de réaliser votre état des lieux lorsque vous recevez les clés quand le logement est encore vide.

Vous faites le tour du logement et vous allez documenter tout ce qu’il y a dans l’appartement et les problèmes qui apparaissent : liste des meubles quand il y en a (marque, nombre, état), liste des appareils d’électroménager (état et bon fonctionnement), Murs et Sols (état). Vous testez les robinets, chasses d’eau, vérifiez l’état et le bon fonctionnement de l'électroménager et des appareils de climatisation, la bonne fermeture des portes, persiennes ou volets roulants.
Vous listez les trous existants ou les imperfections dans les murs et le sol pièce par pièce.

En parallèle, vous effectuez un reportage photographique et vidéo que vous organiserez par zone (cuisine, chambre principale, salle de bain 1, …) : en effet, c’est la condition pour que l’état des lieux soit efficace et opposable car rien ne ressemble plus à un mur blanc avec un trou qu’un autre mur blanc avec un trou …

Les clés, les télécommandes ou tout élément de domotique sont à comptabiliser dans l’état des lieux.

Une fois, le reportage initial global réalisé, cela n’empêche pas que vous puissiez continuer à relever et communiquer les éventuels petits soucis qui peuvent surgir à l’usage de l’appartement (des prises qui ne fonctionnent pas, le chauffage qui ne s’allume pas…).

En outre, en cas de perte ou de vol ou encore de dégât des eaux, l'inventaire facilite les relations avec les assureurs, en permettant une évaluation précise des pertes et une éventuelle indemnisation.

3° La communication avec l’agence ou le propriétaire

Vous pouvez envoyer votre état des lieux par email en joignant d’une part un document du type excel listant les dégâts existants et les réparations à effectuer par pièce et d’autre part un dossier compressé avec toutes les photos et vidéos répertoriées. Vous indiquez que vous communiquerez sous le délai indiqué dans le contrat le reste de l’état des lieux si vous détectez d’autres éléments.
Il est important d’être clair et précis notamment si vous avez identifié des éléments à réparer : par exemple, il faut indiquer la charnière de la porte (en bas à gauche) de la cuisine est sur le point de se rompre est à remplacer. Ou encore “il manque la clé de la boite aux lettres” (typique de l’état des lieux).

Si vous souhaitez obtenir des réparations, la communication doit rester objective et liste les points à réparer sans entrer dans une « exigence » qui ne sera pas appréciée côté propriétaire ou agence espagnole. Gardez en tête qu’il y a des points que vous pouvez obtenir de bonne foi, par exemple l’installation d’un pare-douche ou la réparation d’un robinet encrassé par le calcaire. En revanche, vous ne pourrez pas exiger l’installation de suspensions ou de repose-serviettes. Vous avez visité l’appartement avant de louer, vous pouvez demander les réparations nécessaires au bon usage de votre logement mais pas un changement de décoration ou un rajout d’éléments qui n’existaient pas au moment de la visite.

Si vous détectez de nouveaux éléments dans les 30 jours, joignez-les à l’état des lieux initial en complétant le tableau et en précisant par email les nouveaux items causant souci.

De manière générale, l’état des lieux d’entrée va permettre d’éviter les malentendus  entre locataire et propriétaire : Cela permet de clarifier dès le départ les éventuels problèmes ou dommages déjà présents dans le logement.

4° L’entretien du logement

Dans la vie au sein de votre lieu de vie, gardez la communication par email avec votre agence ou votre propriétaire : en effet vous avez l’obligation de communiquer dans les meilleurs délais tout souci pouvant apparaître dans l’utilisation de votre logement. Il vaut mieux éviter de “cacher” ou “omettre” un problème ou un dégât pouvant apparaître lors de l’usage de votre logement. Il n’est pas utile de passer au burofax ou au recommandé, un email suffit. (Les Whatssap peuvent servir en cas de litige mais sont moins faciles à produire et moins “opposables”).

En tant que locataire, vous aurez l’obligation d’avoir un usage raisonnable et paisible de votre logement. Si vous apportez des modifications, vous aurez l’obligation de prévenir ou de demander l’autorisation au propriétaire : par exemple si vous souhaitez installer un “osmosis” ou une climatisation, les travaux y afférents vont créer des trous et donc il est indispensable de solliciter en amont l’accord du bailleur (même si au final cela va dans le sens de l’amélioration du logement). Il faut bien garder en tête que dans la plupart des cas, le propriétaire vous demandera de laisser le matériel installé à vos frais car son retrait laisserait un dommage irréversible et visible. Si vous souhaitez apporter de la couleur, il sera demandé de repeindre vers la couleur originale ou a minima en blanc (ce point est souvent précisé dans les contrats notamment quand l’appartement a été livré repeint à neuf). Si vous réalisez des trous, il sera obligatoire de les reboucher avant de partir. Il faut savoir que les trous irréversibles dans certains matériaux tels que le carrelage des cuisines et salles de bains, dans les boiseries, dans le marbre ne seront pas autorisés.

Si vous effectuez des dépenses d’entretien, nous vous recommandons de garder les factures et tickets de caisse, pas par vous les faire rembourser car l’entretien et la maintenance de l’appartement en Espagne sont à la charge du locataire, mais pour prouver que vous avez pris soin de l’appartement. De la même façon, si vous avez contracté de la maintenance pour la climatisation ou la chaudière, gardez les justificatifs afin de les montrer à la sortie. 

Notre conseil P&P : pour que l’entretien de votre appartement soit moins stressant, faites appel au service de bricolage de votre assurance habitation. Chaque année votre police d’assurance inclut une série d’interventions réalisées par un professionnel. Cela peut couvrir le changement des joints de la douche, réparation d’une plaque de marbre de votre cuisine, un interrupteur cassé, un coup de peinture sur une zone limitée, une clé cassée dans une serrure, etc

5° La sortie, une étape à ne pas négliger !

Lorsque vous avisez votre propriétaire de votre départ du logement (selon les conditions du préavis), nous vous recommandons de lui proposer de faire une visite du logement afin que vous puissiez voir ensemble les éléments à réparer ou à rendre en l’état avant votre départ (un flexible de douche à changer par exemple). En effet, quand le propriétaire se rend compte après votre départ qu’il a toute une liste de choses à réparer, cela peut le rendre moins prompt à rendre votre dépôt de garantie. Or si les choses ont été discutées en amont, si les deux parties sont de bonne foi, il n’y a pas de raison qu’il y ait une retenue sur une caution.

Ensuite, lors de votre départ, par “réciprocité des formes”, réalisez un reportage photographique des lieux vides avec des videos montrant la propreté du logement laissé ainsi que le bon fonctionnement de l'électroménager, relistez précisément l’inventaire du mobilier et envoyez le tout à l’agence et au propriétaire dès votre départ en même temps que vos dernières factures d’utilitaires (détail qu’appréciera l’agence qui a l’habitude de les réclamer et courir après les locataires pour faire les changements de titulaires des suministros).

À la fin du bail, le propriétaire doit prendre possession du bien dans un état similaire à son état initial en intégrant “l’usure normale du temps” : il tiendra compte de tous les éléments énumérés dans l'inventaire (sauf si un accord a été conclu avec le locataire, par exemple pour peindre les murs d'une autre couleur). En cas de différence, le propriétaire peut utiliser la caution pour couvrir les dommages ou les remplacements.

Nous recommandons toujours une bonne communication, une bonne foi et de ne pas vous mettre dans une position illégale. (Ne pas payer le dernier mois de loyer est par exemple une position illégale qui vous sera de facto défavorable en cas de litige. )

La restitution de la caution interviendra dans les 30 jours après votre départ.

En conclusion, l'état des lieux est une étape essentielle à ne pas négliger lors de la location d'un logement en Espagne.

Si vous souhaitez de la sérénité en étant accompagné, sachez que l’équipe de P&P sera ravie de vous aider dans la recherche d’appartement ou de maison et dans cette étape cruciale de l’état des lieux réalisé avec minutie et détail.

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by Audrey ML