L’indexation des loyers en Espagne en 2025 : comment ça marche ?

“Indexation des loyers en Espagne en 2025: Ce que tout locataire expatrié doit savoir pour éviter les mauvaises surprises !”

Votre contrat de bail arrive à sa date anniversaire et vous vous posez la question de l'augmentation annuelle du montant de votre loyer.

Dans cet article :

• L’IRAV – comment cela fonctionne ?
• Quels contrats seront mis à jour avec le nouvel indice de l'INE ?
• L’indexation rétroactive est-elle possible ?
• Exemple concret d’indexation
• Pourquoi est-ce important pour les expatriés ?

En Espagne, selon l'article 18 de la loi sur les baux urbains (LAU), le prix du loyer peut être actualisé chaque année à la date anniversaire du contrat de location.
Avant 2022, il était normalement actualisé en fonction de l'IPC à savoir l’Indice des Prix à la Consommation (IPC - Indice de precios de consumo), qui mesure l’évolution des prix des biens et services, reflétant l’inflation. Cet indice est calculé tous les mois par l'Institut Nacional de Estadistica (INE).
Pour contrer les indexations au taux délirant de 8 à 10%, la Ley de Vivienda en 2023 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda) a plafonné à 2% en 2023 et à 3% en 2024 l'actualisation du loyer. 

Comme la hausse du coût de la vie est très sensible en Espagne, un nouvel indice d’actualisation des loyers  a été mis en place à partir du 1er janvier 2025, conformément à la Disposition additionnelle onzième de la Loi sur le logement.  Exit l'IPC, remplacé par l'IRAV. L’actualisation des loyers est désormais mise à jour en fonction de l'Indice de Référence des Baux d’Habitation (IRAV), le nouvel indice de l'Institut National de Statistique (INE), 

Comme pour l'IPC, ce mécanisme permet au propriétaire d’ajuster le loyer au coût de la vie, en tenant compte des variations économiques. Evidemment, il faut que cette actualisation annuelle du loyer figure bien dans le contrat de bail signé entre le locataire et le propriétaire. 

L’IRAV – comment cela fonctionne ?

Ce nouvel indice de révision des contrats de location est défini comme la valeur minimale entre :

• le taux de variation annuelle de l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) calculé mensuellement
• le taux de variation annuelle de l’inflation sous-jacente,
• et le taux de variation annuelle moyenne ajustée.

Ainsi, en février 2025, avec ce mécanisme, le nouvel indice INE était de 2,08 % alors que si on suivait la règle classique de l'IPC, l'indexation aurait été de 3 % le même mois. Il faut donc voir cette nouvelle règle comme un ajustement à la réalité économique protégeant les locataires.  Comme cet indice est multifactoriel, il faut se référer au site de l'iNE qui mettra à jour chaque début de mois le nouvel indice IRAV.

 L'information de cette actualisation se fait par courrier simple en général avec 1 mois de préavis de la date anniversaire du contrat.
Cela concerne notamment tous les baux d'habitation qui sont dans les zones sous tension (zonas tensionadas ou pas, qu’il y ait un grand propriétaire (gran tenedor) ou pas) qui ont été signés après le 23 mai 2023. 

Quels contrats seront mis à jour avec le nouvel indice de l'INE ?

L’indice s’appliquera exclusivement aux contrats de location de résidence principale signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le logement, soit à partir du 25 mai 2023.

Autrement dit, pour les baux signés avant le 25 mai 2023, c’est toujours l’IPC qui s’applique selon les dispositions prévues par les parties dans le contrat de location.

L’indexation rétroactive est-elle possible ?

Si un propriétaire oublie d’appliquer l’indexation du loyer pendant plusieurs années, il ne peut pas exiger une augmentation rétroactive couvrant ces années. En effet, la loi espagnole stipule que l’indexation des loyers doit être demandée de manière explicite et annuelle, et uniquement à partir de la date où la mise à jour est officiellement demandée.

Cela signifie que si un propriétaire n’a pas augmenté le loyer au moment prévu (généralement à la date anniversaire du contrat), il perd le droit de réclamer l’augmentation pour les périodes passées. Les ajustements ne peuvent donc pas être appliqués rétroactivement sur plusieurs années.

Lire aussi : Notre article sur la Ley de la Vivienda

Exemple concret d’indexation

• Situation: Votre loyer actuel est de 1 000 € par mois et le contrat a été signé le 9 avril 2024. La date anniversaire est donc le 9 avril 2025 et c’est le nouvel indice IRAV qui s’applique. Le propriétaire doit prévenir pour le 9 mars 2025. 
• Référence : il faut se référer à l’IRAV du mois de mars 2025
• Nouveau loyer: Après l’ajustement, votre loyer sera donc de 1 020,80 € soit 20,80€ supplémentaires (au lieu de 1030€ avec l’IPC classique).
• Cas d’oubli du propriétaire: Si le propriétaire oublie de demander cette augmentation en 2025, il ne pourra pas réclamer rétroactivement l’indexation en 2026 pour l’année précédente. Il devra attendre la prochaine année pour ajuster le loyer. Attention toutefois à bien relire le contrat de bail avant signature pour être bien certains qu’aucune mention d’actualisation rétroactive ne soit présente. 

Pourquoi est-ce important pour les expatriés ?

“Pour les expatriés qui souhaitent s’installer en Espagne, il est crucial de vérifier la clause d’indexation dans leur contrat de location. Avec les mesures en place, les hausses de loyer sont encadrées, et les propriétaires doivent les appliquer chaque année, garantissant ainsi une meilleure protection pour les locataires.”

Le moteur de calcul du site de l’INE est à l’heure actuelle (mars 2025) peut lisible. 

Aussi notre agence Plug&Play-ExpatConcierge conseille plutôt de se référer au site du ministerio de vivienda.

Si vous avez besoin de nos services pour la relecture de votre contrat de bail ou la recherche de logement, nous proposons des packages adaptés répondant à vos besoins ! 

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• 1. Le fameux NIE, votre sésame
• 2. Un bon avocat, votre meilleur allié
• 3. Sécurisation avec un architecte technique
• 4. Signer l’avant-contrat : les Arras
• 5. Besoin d’un prêt ? Choisissez bien votre banque
• 6. Ouvrir un compte bancaire et avoir un numéro de téléphone espagnol
• 7. La grande signature chez le notaire
• 8. Inscrire votre bien au registre de la propriété
• 9. Procéder au changement de titulaires pour les utilitaires
• 10. Ne pas oublier les frais annexes !

1. Le fameux NIE, votre sésame

En Espagne, le NIE (Numéro d’Identité Étranger) est un peu comme votre “laissez-passer” administratif. Vous en aurez besoin pour à peu près tout, y compris l’achat d’une maison ou d’un appartement. Le plus simple, c’est de l’obtenir dès que vous pensez à acheter. NIE administratif ou NIE résident, les 2 types de NIE sont acceptés pour l'acquisition d’un bien immobilier (voir notre post sur les NIE). Vous pouvez faire la demande auprès de la police ou au consulat. Une fois en poche, vous serez prêt(e) pour la suite !

Vous pourrez signer le contrat d’arras, équivalent au compromis de vente sans NIE mais vous ne pourrez pas approuver votre prêt, signer l’acte définitif sans NIE.
Ayez en tête que chaque futur acquéreur, y compris s’il est mineur, doit avoir un NIE !

2. Un bon avocat, votre meilleur allié

Avoir recours à un avocat spécialisé en immobilier, c’est clairement un gros plus ! Même si ce n’est pas obligatoire, il pourra procéder aux vérifications indispensables concernant le propriétaire, le logement, la copropriété (cadastre, registre de propriété, mairie, …), vous informer notamment des règles ou usages en Espagne et des prises de risque éventuelles. En effet, bien souvent, il y a des différentiels de réglementation déroutantes pour les nouveaux arrivants en Espagne : concept de “cedula de habitabilidad”, pas de garantie décennale, pas de loi carrez, existence de diagnostics sans contrepartie, pas de règlements de copropriété obligatoires…

Le rôle du notaire se limite à confirmer la légitimité de la transaction, à authentifier que les parties sont bien existantes et que l’acquéreur est bien au courant des règles concernant son prêt quand il y a hypothèque. L’avocat va donc intervenir principalement pour la vérification juridique de la transaction : par exemple que le bien n’est pas frappé d’une injonction par la mairie pour absence de conformité (ITE – Inspection Technique de l’Édifice – caduque ou non conforme). Il pourra également vous dire si le bien n’a pas de dettes cachées ou que le propriétaire n’est pas une société en cours de liquidation. Il interviendra au niveau du contrato de arras puis à la finalisation par l’acte authentique et parfois sur la négociation. Pour avoir ce type de sécurité, il faut compter 1 à 1,5% HT du montant de l’acquisition et franchement, mieux vaut être bien accompagné pour cette étape même pour les non novices !

3. Sécurisation avec un architecte technique

On a parlé de la sécurisation juridique mais sur les sujets architecture ou technique, rien ne vaut l’avis d’un architecte technique habilité par la mairie (“ingeniero technico” ou “aparejador colegiado”) pour une visite technique : il va vérifier l’état du bien immobilier et comme spécialiste, il pourra vous indiquer s’il y a des vices cachés ou vous informer des risques du bâti, des sujets liés aux humidités, à l’état électrique, de l’existence ou non de permis de construire, aux contraintes de l’immeuble en fonction de la zone, des possibilités de changement de destination, de la possibilité ou non d’agrandir une fenêtre, d’installer une piscine…Il pourra vérifier si le bien est construit dans une zone inondable et vu les derniers événements c’est à mettre dans la check-list…

C’est un forfait entre 250 et 700€ HT en fonction des caractéristiques du bien comprenant 1 visite et 1 rapport (“informe”) qui pourra être annexé au contrato d’arras s’il y a des modifications à prendre en compte par le propriétaire.

4. Signer l’avant-contrat : les Arras

Quand vous avez trouvé votre futur chez-vous, vous passerez à la signature d’un avant-contrat appelé Arras. C’est un peu le moment où tout devient concret : vous vous engagez à acheter, et le vendeur s’engage à vous vendre. À cette étape, vous versez un acompte (généralement 10% du prix d’achat), qui pourra être perdu si vous changez d’avis, ou remboursé si le vendeur se retire de la vente.

Comme c’est un document très engageant, il vaut mieux être sûr(e) de son choix et il faut lister tout ce qui concerne le bien (description, m2, terrasse, piscine, adresse, entrée, dépendance, s’il y a una plaza de aparcamiento, s’il y a un trastero, les usages privatifs ou communautaires s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison en urbanización).

Pour nous, c’est vraiment un moment clé à ne pas négliger même s’il y a toujours la possibilité de se retirer du processus : il faut juste prévoir les conditions suspensives pour pouvoir sortir de cet engagement. Attention la négociation des clauses suspensives est toujours un moment délicat et il faut y aller plus finement qu’en France par exemple car ce n’est pas dans les coutumes immobilières en Espagne. C’est là notamment que vous verrez si votre avocat(e) est bien affuté(e). 

Ce contrato de arras se signe sous seing privé soit directement avec l’acquéreur, soit à l’agence immobilière, avec ou sans la présence de l’avocat(e) et le versement doit être planifié au moment de la signature et pourra venir d’un compte bancaire étranger, sous accord ou notification préalable à la partie vendeuse.  

5. Besoin d’un prêt ? Choisissez bien votre banque

Si vous avez besoin d’un prêt pour financer l’achat, il est temps de consulter les banques. Comparez bien les offres pour trouver celle qui vous correspond. Un conseil : ne vous précipitez pas, c’est une décision importante.
En général, si vous n’avez pas de revenu ou d’actif dans votre pays d’origine, seules les banques espagnoles suivront votre dossier, les banques non espagnoles n’ayant pas de garantie en cas d’impayés. La banque va également exiger ce que l'on appelle la Tasacion. 

Si vous êtes résident avec un NIE certificado de registro, faites le savoir immédiatement car cela sera pris dans la simulation et pourrez bénéficier d’un taux de prêt plus avantageux que celui détenteur d’un simple NIE administratif.
Un des critères qui est souvent laissé dans le flou dans certaines propositions de prêt hypothécaire : la possibilité de racheter le prêt ou encore les conditions en cas de vente anticipée du bien. A bien vérifier ! 
Souvent, il est également possibilité de négocier le montant du taux hypothécaire à la baisse en fonction des “services” qu’on est prêt à domicilier dans la banque (compte courant mais parfois assurance logement, mutuelle santé, comptes divers ou fonds de pensions).

C’est l’étape où il faut s’armer de patience car la liste des documents demandés peut être parfois fastidieuse – courage aux gérants de société !

Comme partout, il est possible de se faire accompagner sur cette étape par un courtier en financement.  

6. Ouvrir un compte bancaire et avoir un numéro de téléphone espagnol

Avant la signature de l’acte définitif, vous devrez avoir ouvert un compte bancaire espagnol pour faciliter les transactions et paiements. Cela pourra être le compte bancaire de la banque de votre prêt ou toute autre compte bancaire espagnol : Ce sera beaucoup plus simple pour gérer le paiement du bien, les frais, et tout ce qui concerne votre nouvelle vie en Espagne ! 

Par exemple, il vous faudra un IBAN espagnol pour contracter les contrats de fournitures en eau, gaz, électricité, internet ou pour payer l’IBI votre taxe foncière. A noter que certains opérateurs demandent un numéro de téléphone espagnol : si vous faites l’acquisition juste pour un pied-à-terre, il sera opportun de prendre une carte sim prépayée. 

7. La grande signature chez le notaire

La dernière ligne droite ! Vous allez signer l’acte de vente chez le notaire et recevoir les clés de votre nouvelle maison. À ce moment-là, le notaire vérifiera que tout est en ordre et que le bien est libre de dettes. C’est aussi là que vous devenez officiellement propriétaire ! 🎉

Notre recommandation est de préparer cette signature : vous demandez à revisiter le bien avant la signature, vous faites la liste exhaustive de tous les éléments que vous souhaitez avoir pour le jour de la signature et vous la communiquez à la partie vendeuse (liste des clés, des télécommandes, des modes d’emploi ou instructions des appareils electro-domestiques, bon de garantie, factures des utilitaires, contrat de maintenance en cours, contrat de pisciniste, contrat de système d’alarme, le contact du président de la copro, …). En effet, par expérience dans 90% des cas, ces éléments ne sont pas livrés et ensuite l’acheteur “disparait” ou s’il ne disparait pas, il est quasi-impossible de compter sur son suivi.

Et par expérience, il ne faut compter ni sur l’avocat, ni sur le notaire pour assurer ce suivi à dimension pratique indispensable

8. Inscrire votre bien au registre de la propriété

Une fois la vente terminée, il faudra inscrire votre achat au registre de la propriété. Cela permet de garantir vos droits et de vous protéger en tant que propriétaire. C’est aussi à ce moment-là que vous devrez vous acquitter de la taxe sur les transmissions patrimoniales. En général, c’est le notaire qui vous propose de passer par une gestoria spécialisée pour gérer ce sujet de liquidations de taxes.

Et c’est une fois que votre bien sera inscrit au registro de propriedad que vous récupérerez vos escritures, vos écritures d’achat autrement dit votre acte authentique définitif.

9. Procéder au changement de titulaires pour les utilitaires

Les usages veulent qu’on ne ferme pas un contrat d’eau, de gaz ou d’électricité : il faut demander un changement de titulaire.
Les contrats ne peuvent avoir qu’un seul titulaire, il est donc possible d’effectuer le changement seulement une fois la vente signée, dans un délai d’une à deux semaines, délai fixé lors de la signature et sous réserve d’avoir récupéré les factures.  D’ailleurs, il faut bien veiller à indiquer que les utilitaires soient “de alta” lors de la signature ou de la remise des clés : en effet, si cela n’était pas le cas, cela expose l’acquéreur à une interruption du service pendant une période assez longue de 21 jours et à un coût assez élevé pour remettre en service. 

Les contrats de maintenance (gaz, osmosis, descalcificador, piscine, …) ou de sécurité sont attachés au logement donc il faudra aussi procéder au changement de titulaires
S’il s’agit d’un logement neuf, il faudra avoir le boletin, certificat de conformité du gaz ou de l’électricité.

En revanche, en général, le contrat internet est arrêté et il faut contractualiser à nouveau. 

10. Ne pas oublier les frais annexes !

En Espagne, l’achat d’un bien immobilier implique des frais supplémentaires, 

Quand on achète un bien en Espagne, il faut prévoir des frais supplémentaires tels que les frais de notaire, les droits de mutation (ITP), les frais de registre de la propriété et éventuellement la TVA (pour les biens neufs).

Par exemple, l’ITP est fixée entre 4 et 10% selon les autonomies !
Comptez environ 10 à 15% du prix du bien pour couvrir tout cela. Encore une raison d’être bien accompagné(e), pour ne rien laisser au hasard !

En résumé, acheter un bien immobilier en Espagne est une super aventure, mais cela demande une bonne dose d’organisation. Avec un bon avocat, un notaire de confiance et un accompagnement de pro, vous pouvez aborder cette étape en toute sérénité. 

Alors, prêt(e) à devenir propriétaire sous le soleil ? 😎🌞

by Audrey ML