Introduction à la Ley sur la vivienda

Tout d’abord, en préambule, il faut expliquer le contexte de la genèse de cette situation : la loi qui s’applique depuis le 30 juin 2023 à l’ensemble de l’Espagne est issue de longues négociations, compromis et tractations entre Podemos et PSOE, partie de Pedro Sanchez.

L’enjeu était majeur dans la co-gouvernance des 2 partis et Podemos conditionnant l’approbation du budget à une intervention profonde sur la réglementation de l’accès au logement.

En effet, l’inflation galopante depuis plusieurs années a rendu le sujet problématique et l’accès au logement est devenu de plus en plus difficile en Espagne.

C’est d’ailleurs la première loi de l’État réglementant le droit au logement depuis l’approbation de la Constitution espagnole. L’article 47 de la Constitution espagnole (CE) en effet reconnaît le droit de jouir d’un logement décent et adéquat et impose donc aux pouvoirs publics de mettre en œuvre les moyens réglementaires nécessaires à l’atteinte de ce droit. De fait, cette loi est appelée au Bulletin Officiel la Loi pour le droit au logement.

Au départ la loi part d’une bonne intention puisqu’il s’agit de protéger les plus vulnérables. Mais comme dit le proverbe, l’enfer est souvent pavé de bonnes intentions. Et à l’arrivée, force est de constater que l’objectif a été raté.

Chez Plug&Play, nous sommes des acteurs de terrain. On vit la réalité au quotidien et notre rôle de facilitatrices nous pousse à comprendre la théorie et ses effets en pratique qu’on va vous expliquer ici point clé par point clé ! 

✋ Rappel en préambule : la loi est appliquée depuis le 30/06/23. Aussi les règles et explications qui vont suivre s’appliquent aux baux et nouveaux locataires après le 30/6/23.

Implications directes de la loi sur les contrats et les loyers

La durée des contrats de location

• La loi
  

La loi concerne les contrats long terme et la durée des contrats de location ne changera pas avec la nouvelle loi.  Les contrats de location long terme pour les logements vides pour les bailleurs personnes physiques restent d’une durée de 5 ans et de 7 ans pour les bailleurs personnes morales.
A la fin du contrat, celui-ci prolonge automatiquement par annuité jusqu’à un maximum de 3 ans, sauf si le propriétaire manifeste son désir de ne pas le prolonger 4 mois avant la fin initiale prévue du contrat, ou le locataire et dans ce cas le préavis est de 2 mois. Pendant les années de prorogation, le locataire peut mettre fin à celle-ci en donnant un préavis d’un mois avant la fin de l’annuité.

Avant la prorogation du contrat, le préavis habituel pour le locataire est d’un mois.

• La pratique
  

La loi de la Vivienda doit être complétée ultérieurement au niveau autonomique au niveau du plafonnement des loyers, de l’indice de référence à appliquer pour l’augmentation des loyers ainsi que la définition des zones tendues. Pour parer le manque de visibilité et tout risque de se retrouver bloqués dans la gestion de leur investissement pendant 5 ans, certains propriétaires ont retiré leur bien de l’offre locative ou encore l’ont passé en contrat temporaire non soumis à la Ley de la Vivienda.

En effet, les contrats temporaires sont signés pour une période allant de 30 jours à 11 mois maximum et concernent uniquement les logements meublés qui n’ont pas vocation à être définis comme des résidences principales. C’est ainsi qu’on a vu éclater « une bulle locative » sur la location temporaire, qui ne répond pas forcément aux besoins du marché et surtout pas à la protection des plus vulnérables. Sur le terrain, on a même vu certains propriétaires et agences essayer de proposer des logements vides en contrat temporaire pour échapper aux contraintes de cette nouvelle loi. Pour le locataire, un contrat temporaire suppose une durée de location de maximum 11 mois et donc un déménagement tous les 11 mois et en cas de renouvellement du contrat – normalement illégal – celui-ci peut augmenter le loyer sans aucune limitation…

L’augmentation des loyers : limitation de l’IPC

• La loi

L’actualisation du loyer continuera d’être indexée sur le dernier loyer en vigueur et ne pourra pas dépasser plus 3 % en 2024. À partir de 2025, elle devra respecter le nouvel Indice de Référence des Loyers. Il est aussi interdit d’assortir le prix de location en ajoutant de nouveaux frais (charges de copropriété, charge d’ordures ménagères, etc.). Ainsi avec un contrat se terminant avec un loyer de 1000€, un propriétaire sera dans l’obligation de proposer à nouveau un nouveau contrat avec un loyer actualisé dans la limite de 1030€ en 2024.

• La pratique

Les propriétaires dénoncent une atteinte à leur liberté de gestion et à leur droit de propriété. En effet, de nombreux propriétaires ont été obligés de baisser le montant des loyers durant la période du Covid et trouvent injustes de ne pas pouvoir augmenter leur loyer librement et devoir reprendre le loyer de référence d’une période qui ne leur est pas favorable. Le plafonnement des loyers est une des mesures les plus controversées de cette nouvelle Loi sur le logement en Espagne.

Nouveautés concernant les frais d’agence immobilière

• La loi

Les frais de gestion immobilière sont désormais à la charge du bailleur et non plus à la charge du locataire !

• La pratique

C’est une excellente nouvelle pour les locataires … sauf que c’est perçu comme une nouvelle sanction pour les bailleurs long terme.
Pour certains bailleurs qui n’avaient pas prévu ce coût, cela décale dans le temps certaines améliorations prévues pour le logement. Également on observe que les propriétaires exigent en contrepartie du coût des frais d’agence une rotation plus faible de leur logement avec une obligation durée minimale de contrat d’au moins 1 an, voire 2 ans (la loi impose 6 mois) ou encore impose de repeindre l’appartement au moment du départ du logement.
En pratique, on voit également des agences immobilières – et pas des moindres – qui n’ont pas réussi à monétiser leur mandat de location auprès des propriétaires, et qui sans scrupules et pleines de créativité demandent au nouveau locataire des frais de « relocation », des frais de rédaction du contrat, évidemment totalement abusives. On a même vu certaines agences demander des frais de visite, rien ne les arrête !
Enfin, cela renforce l’offre locative sur les locations temporaires pour lesquelles les locataires continuent à payer des frais d’agence, au détriment de l’offre pour les logements habituels.

Exigences renforcées pour les dossiers locatifs

• La loi

À partir du 30 juin 2023, chaque foyer ne devra pas octroyer plus de 30% de son revenu au logement. Auparavant la loi recommandait un endettement maximal de 40% et toute une partie de la loi vise à protéger les locataires dits « vulnérables ». Ainsi en cas de vulnérabilité économique prouvée, les grands propriétaires auront l’obligation de prolonger le contrat d’1 an supplémentaire (3 ans si le logement se trouve en zone tendue.

• La pratique

Énorme impact pour les locataires (et également pour les futurs acheteurs d’un bien immobilier – on le verra dans un autre article à venir) car le dossier locatif devra justifier que les 30% du revenu du foyer sont respectés. Cela induit une plus grosse sélection de la part des agences à avoir un « dossier solvable » et également le développement des « seguros de impagos » (assurance impayés) pour les locataires ne répondant pas aux critères des 30% maximum d’endettement. Et les propriétaires demandent que cette assurance impayée soit aux frais des locataires, ce qui s’apparente à une double peine !

Conseils pratiques pour les locataires à l’ère de la nouvelle loi

Nous avons essayé de décrire un panorama le plus objectif possible. Pendant plusieurs mois, nous avons voulu laisser sa « chance au produit » mais malheureusement, les effets de bords sont très nombreux !

Les experts avaient prévu un ralentissement du marché immobilier.

Cette nouvelle Loi qui devait logiquement compléter la précédente LAU (Ley sur les Arrendamientos Urbanos) est passée du stade de réforme audacieuse à révolution malheureuse avec disparition d’une offre, le renforcement d’une demande, et l’éloignement pour les plus vulnérables de la possibilité de louer…

En conséquence, notre rôle a évolué, passant de recherches sélectives de logements à une véritable chasse au trésor de biens immobiliers !

Nos conseils :

• Étudiez en amont la zone ou le quartier que vous souhaitez habiter ! Connaître la réalité du marché locatif permet d’éviter de perdre du temps à faire des visites infructueuses.
• Posez des questions précises sur les conditions du contrat aux agents immobiliers avant d’effectuer une visite. La nouvelle loi oblige les agents à la transparence quant aux conditions de location.
• Restez ouvert et flexible aux opportunités afin d’éviter le découragement face à la pénurie d’offres ! Il ne faut pas se fixer sur un logement idéal avec des critères trop stricts ☺
• Préparez soigneusement votre dossier locatif !

👉 Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation en Espagne ?

Si vous souhaitez être aidé dans ce parcours du combattant qu’est la recherche de logement, Plug&Play est à votre service.

Nous proposons 2 offres adaptées :

• une offre classique de Recherche de Logement pour les appartements jusqu’à 80m2 avec sélection, organisation des visites, accompagnement, processus de réservation, relecture du contrat de bail, état des lieux

• une offre Premium avec la recherche de logement incluant le changement de titulaires des utilitaires, 1 mois d’assistance après la remise des clés 

Contactez-nous !