“Indexation des loyers en Espagne en 2025: Ce que tout locataire expatrié doit savoir pour éviter les mauvaises surprises !”

Votre contrat de bail arrive à sa date anniversaire et vous vous posez la question de l’augmentation annuelle du montant de votre loyer.

Dans cet article :

En Espagne, selon l’article 18 de la loi sur les baux urbains (LAU), le prix du loyer peut être actualisé chaque année à la date anniversaire du contrat de location.
Avant 2022, il était normalement actualisé en fonction de l’IPC à savoir l’Indice des Prix à la Consommation (IPC – Indice de precios de consumo), qui mesure l’évolution des prix des biens et services, reflétant l’inflation. Cet indice est calculé tous les mois par l’Institut Nacional de Estadistica (INE).
Pour contrer les indexations au taux délirant de 8 à 10%, la Ley de Vivienda en 2023 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda) a plafonné à 2% en 2023 et à 3% en 2024 l’actualisation du loyer. 

Comme la hausse du coût de la vie est très sensible en Espagne, un nouvel indice d’actualisation des loyers  a été mis en place à partir du 1er janvier 2025, conformément à la Disposition additionnelle onzième de la Loi sur le logement.  Exit l’IPC, remplacé par l’IRAV. L’actualisation des loyers est désormais mise à jour en fonction de l’Indice de Référence des Baux d’Habitation (IRAV), le nouvel indice de l’Institut National de Statistique (INE), 

Comme pour l’IPC, ce mécanisme permet au propriétaire d’ajuster le loyer au coût de la vie, en tenant compte des variations économiques. Evidemment, il faut que cette actualisation annuelle du loyer figure bien dans le contrat de bail signé entre le locataire et le propriétaire. 

L’IRAV – comment cela fonctionne ?

Ce nouvel indice de révision des contrats de location est défini comme la valeur minimale entre :

  • le taux de variation annuelle de l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) calculé mensuellement
  • le taux de variation annuelle de l’inflation sous-jacente,
  • et le taux de variation annuelle moyenne ajustée.

Ainsi, en février 2025, avec ce mécanisme, le nouvel indice INE était de 2,08 % alors que si on suivait la règle classique de l’IPC, l’indexation aurait été de 3 % le même mois. Il faut donc voir cette nouvelle règle comme un ajustement à la réalité économique protégeant les locataires.  Comme cet indice est multifactoriel, il faut se référer au site de l’iNE qui mettra à jour chaque début de mois le nouvel indice IRAV.

 L’information de cette actualisation se fait par courrier simple en général avec 1 mois de préavis de la date anniversaire du contrat.
Cela concerne notamment tous les baux d’habitation qui sont dans les zones sous tension (zonas tensionadas ou pas, qu’il y ait un grand propriétaire (gran tenedor) ou pas) qui ont été signés après le 23 mai 2023. 

Quels contrats seront mis à jour avec le nouvel indice de l’INE ?

L’indice s’appliquera exclusivement aux contrats de location de résidence principale signés après l’entrée en vigueur de la Loi sur le logement, soit à partir du 25 mai 2023.

Autrement dit, pour les baux signés avant le 25 mai 2023, c’est toujours l’IPC qui s’applique selon les dispositions prévues par les parties dans le contrat de location.

L’indexation rétroactive est-elle possible ?

Si un propriétaire oublie d’appliquer l’indexation du loyer pendant plusieurs années, il ne peut pas exiger une augmentation rétroactive couvrant ces années. En effet, la loi espagnole stipule que l’indexation des loyers doit être demandée de manière explicite et annuelle, et uniquement à partir de la date où la mise à jour est officiellement demandée.

Cela signifie que si un propriétaire n’a pas augmenté le loyer au moment prévu (généralement à la date anniversaire du contrat), il perd le droit de réclamer l’augmentation pour les périodes passées. Les ajustements ne peuvent donc pas être appliqués rétroactivement sur plusieurs années.

Lire aussi : Notre article sur la Ley de la Vivienda

Exemple concret d’indexation

  • Situation: Votre loyer actuel est de 1 000 € par mois et le contrat a été signé le 9 avril 2024. La date anniversaire est donc le 9 avril 2025 et c’est le nouvel indice IRAV qui s’applique. Le propriétaire doit prévenir pour le 9 mars 2025. 
  • Référence : il faut se référer à l’IRAV du mois de mars 2025
  • Nouveau loyer: Après l’ajustement, votre loyer sera donc de 1 020,80 € soit 20,80€ supplémentaires (au lieu de 1030€ avec l’IPC classique).
  • Cas d’oubli du propriétaire: Si le propriétaire oublie de demander cette augmentation en 2025, il ne pourra pas réclamer rétroactivement l’indexation en 2026 pour l’année précédente. Il devra attendre la prochaine année pour ajuster le loyer. Attention toutefois à bien relire le contrat de bail avant signature pour être bien certains qu’aucune mention d’actualisation rétroactive ne soit présente. 

Pourquoi est-ce important pour les expatriés ?

“Pour les expatriés qui souhaitent s’installer en Espagne, il est crucial de vérifier la clause d’indexation dans leur contrat de location. Avec les mesures en place, les hausses de loyer sont encadrées, et les propriétaires doivent les appliquer chaque année, garantissant ainsi une meilleure protection pour les locataires.”

Le moteur de calcul du site de l’INE est à l’heure actuelle (mars 2025) peut lisible. 

Aussi notre agence Plug&Play-ExpatConcierge conseille plutôt de se référer au site du ministerio de vivienda.


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