La Cédula de Habitabilidad est un certificat essentiel pour tout achat ou location en Espagne. Découvrez pourquoi ce document, souvent méconnu, est indispensable pour garantir la conformité et l’habitabilité de votre logement.

Dans cet article …

La Cédula de Habitabilidad, Kezako ?

C’est un concept dont personne ne parle à la différence du NIE mais finalement il est essentiel pour louer ou acheter en Espagne : c’est littéralement un “certificat d’habitabilité”, c’est un certificat de conformité qui permet à que votre logement soit reconnu habitable aux yeux de la loi et donc répond à des normes de sécurité, de salubrité et donc d’habitabilité !

Aussi c’est un point de vérification clé lorsqu’on souhaite acheter ou louer en Espagne. Même si les conditions de délivrance des cédulas de Habitabilidad sont légèrement différentes d’une province à une autre. On trouve tout de même des caractéristiques communes.

Les trois types de Cédula de Habitabilidad

  • La cédula de primera ocupación – elle concerne les logements neufs. Un architecte colegiado ou architecte technique devra établir la fin des travaux ainsi que la conformité du bien et dans un 2nd temps, il fera la demande auprès de l’oficina de vivienda de la mairie
  • La cédula de segunda ocupación – elle concerne les logements dans l’ancien  (en tout cas après 2009) – elle est délivrée directement par la mairie
  • La cédula por rehabilitación – elle concerne les logements qui ont changé des destinations d’usage (par exemple préalablement un hangar ou un bureau) ou qui ont eu des travaux de rénovation/de structure – elle est délivrée par la mairie une fois que l’architecte technique aura confirmé la fin des travaux et donné son visto bueno.

Pourquoi la Cédula de Habitabilidad est indispensable ?

C’est une sorte de certificat de conformité donc elle doit être produite dans les situations suivantes :

  • en cas de vente/achat du logement
  • en cas de mise en location du logement – longue durée ou temporaire
  • en cas de connexion aux utilitaires – les contrats de eau, gaz, électricité ne peuvent pas être établis pour un particulier habitant son logement.
  • en cas d’enregistrement à la mairie – pour vous empadroner à votre domicile

Autrement dit, si vous optez pour un logement sans cedula, vous ne pouvez pas contracter avec un fournisseur d’électricité en tant que particulier. Vous aurez à contracter avec un tarif (beaucoup plus élevé) de professionnel.

Si vous sollicitez un prêt hypothécaire, il est clair que la banque va demander immédiatement le certificat d’habitabilité du logement pour vous prêter de l’argent avant même toute estimation du logement. Cela ne va pas systématiquement être bloquant mais cela va influer soit sur l’apport financier à consacrer à l’achat, soit sur le taux du prêt …
Idem de manière très concrète, dans la vie du quotidien, ce sujet pourra être embarrassant : vous ne pourrez pas inscrire vos enfants à l’école publique ou bénéficier de la couverture sanitaire publique ou immatriculer un véhicule à votre adresse car vous ne pourrez pas être inscrit au padron municipal.

Quels sont les critères à réunir pour obtenir la Cédula de Habitabilidad ?

Voici les règles minimales communes pour réunir les conditions d’obtention de la cédula de habitabilidad :

  • Le logement doit être connecté à l’eau potable et à l‘électricité
  • Il doit comporter des installations en bonne et due forme : la plomberie et l’installation électrique doivent fonctionner sans mettre en péril les habitants, ni l’immeuble. La plomberie et les systèmes d’évacuation doivent être en bon état de fonctionnement)
  • Le logement doit répondre à des normes de sécurité structurel au niveau du bâti (plancher, toît, mur, balcon, escalier)
  • Le critère de la ventilation doit être réuni : le logement doit comporter des fenêtres et un système d’assainissement de l’air
  • La lumière naturelle doit pénétrer le logement. C’est un critère variable selon les provinces mais cette luminosité mesurée en lux doit être de 30% minimum
  • Le logement doit répondre à des critères de dimensions : hauteur sous plafond, dimensions des chambres et des espaces de vie
  • Le nombre maximal de personnes pouvant y vivre doit être défini dans la cédula en fonction des critères de mesure

Combien de temps dure une Cédula de Habitabilidad ?

La validité ou l’expiration des cédulas de habitabilidad varie en fonction de l’année de délivrance de la cédula et du type de licence :

* Avant 2004 : les logements qui ont obtenu leur cédula de habitabilidad avant cette année avaient une date d’expiration de 10 ans.

* Depuis 2004 les cédulas de habitabilidad ont une validité de 15 ans que ce soit pour la première ou pour la seconde occupation.

* À partir de 2013, les permis de première occupation sont valables 25 ans, tandis que les cédula de seconde occupation ou de première occupation pour rénovation sont valables 15 ans.Dans l’hypothèse où la cédula caduque alors que vous êtes encore propriétaire, il est recommandé de demander le renouvellement avant son expiration et il faut compter environ 2 mois pour obtenir le renouvellement (évidemment délai sujet à la diligence de la mairie du bien en question).

Que faire si le logement que vous convoitez n’a pas de Cédula de Habitabilidad ?

S’il s’agit d’un logement pour la location, passez votre chemin : cela signifie que le logement en question n’est pas salubre. Compte tenu du fait que les critères ont un seuil de tolérance assez haut, de toute évidence, cela signifie que le bien a un gros défaut et que votre qualité de vie dans ce logement sera dégradée.

S’il s’agit d’un bien destiné à l’achat, si vous souhaitez un achat clé en main sans souci et travaux de réhabilitation, continuez votre recherche.

Si vous souhaitez vraiment faire l’acquisition d’un bien que vous convoitez sans cédula, faites appel à un professionnel architecte technique qui pourra vous faire une étude diagnostic des possibilités notamment par rapport à la réglementation de la mairie. Par exemple, vous souhaitez faire l’acquisition d’un atelier ou d’un ancien hangar, l’architecte technique pourra étudier selon le type d’immeuble, le type de quartier les possibilités d’ouverture, de travaux de réhabilitation correspondant au potentiel bien. Il pourra ainsi vous conseiller en tout état de cause sur les mesures envisageables (ou pas) pour qu’un logement puisse devenir habitable. Autre exemple : la majorité des porterias (locaux des concierges) mises en vente ont des prix très bas mais ne peuvent pas être convertis en logement du fait du manque de luminosité, d’aération. Aussi, en cas d’acquisition, il faut avoir en tête que ces logements ne seront pas “louables” légalement …
L’intervention d’un architecte technique (“aparejador”)pourra confirmer ou infirmer votre désir en réalité immobilière !

Quelles sont les mentions sur le document de Cédula ?

exemple Cédula de habitabilidad
Exemple de Cédula de Habitabilidad

Le modèle de ce document varie en fonction de la communauté autonome du bien, mais il doit toujours contenir les données suivantes :

  • Adresse et localisation de la propriété.
  • Surface utile du logement.
  • Pièces et espaces qui composent le logement.
  • Nombre d’occupants maximum du logement
  • Identification du technicien agréé qui a réalisé le certificat.

Puis-je faire la demande de Cédula en tant que particulier ?

Oui complètement à condition d’être propriétaire du bien !

En général, la pratique veut que le propriétaire se fasse aider d’un architecte technique habilité par l’Ayuntamiento qui va notamment rédiger l’informe (le rapport) confirmant l’habitabilité du logement. Mais il est possible de faire la démarche par soi-même notamment dans le cas d’une réhabilitation ou d’un renouvellement pour 2nde occupation.

Quel est le coût d’une Cédula de Habitabilidad ?

S’il s’agit d’un logement neuf, la démarche est gérée par le promoteur donc inclus dans le prix d’achat du bien.
S’il s’agit d’un logement de seconde occupation ou de réhabilitation, il faut compter

  • le coût de la demande du certificado de habitabilidad qui permettra d’obtenir la cédula
  • le coût de la taxe qui va dépendre de la surface utile, du type de logement en fonction de chaque mairie
  • le montant des honoraires de l’architecte technique

Il faut compter entre 180 et 300€ selon les mairies et le type de logement.

Évidemment, notre équipe est toujours plus qu’attentive au vérification de cédula de habitabilidad que ce soit lors d’un processus de recherche de logement à la location qu’une recherche de logement à l’achat.

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PS : la cédula de habitabilidad (de segonda ocupación) n’est plus obligatoire à Madrid, au Pays Basque, en Andalousie, en Aragon