Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation ?
Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation en Espagne ?
C’est une question régulièrement soulevée par nos clients, en général plutôt débrouillards, maîtrisant l’espagnol et qui se sentent plutôt à l’aise de chercher leur futur logement sur internet par eux-mêmes.
Dans cet article ...
- Apporter une sécurité
- Faire matcher les besoins et la réalité du marché
- Partager les pratiques et ses connaissances du marché immobilier
- Conformité à la loi
- Minimiser les impairs culturels
- Plug&Play travaille tous ces points !
Des profils de « serial sélectionneurs » nous contactent également. Ils sont extrêmement motivés à l’idée d’éplucher les sites d’annonces immobilières : goût du challenge et chapeau d’explorateur sur la tête, ils partent à la découverte des quartiers, sûrs et certains qu’ils trouveront la perle immobilière.
Tout ce monde de futurs résidents nous contacte et nous pose cette interrogation.
Sachez que votre question est légitime !
Une agence de relocation qui propose de la recherche de logement : honnêtement à quoi ça sert ? Et pourquoi je paierai pour ce service ? 🧐
1 - Apporter une sécurité
Force est de constater que la sélection d’annonces immobilières sur des plateformes internet n’est pas un hard skill nécessitant une certification ou un diplôme. C’est une compétence à la portée de presque tout à chacun ☺ Par ailleurs, cette compétence s’améliore avec la pratique assidue !
En revanche, quand vous serez sur le terrain ibérique, vous allez très vite comprendre que le marché espagnol n’est pas le marché français, ou le marché de Dubaï ou de Hong Kong. Les spécificités du logement en Espagne, en Catalogne ou aux Baléares ne vont pas forcément vous rassurer. Vous allez trouver qu’il y a beaucoup d’informations lacunaires (plus encore si vous consultez les différents portails en français, car la traduction des annonces est succincte et les informations parfois contradictoires). La quasi-inexistence de diagnostics et de plans peuvent semer le doute dans votre esprit. La navigation entre les données de « surface utile » et de « surface habitable » va faire germer le besoin d’être rassuré. Les annonces « trop belles pour être vraies » qui s’avèrent frauduleuses, les conditions énoncées parfois délirantes, le manque d’adresse exacte du bien et la difficulté joindre les agences vont engendrer le besoin d’être sécurisé.
Également, devant la prolifération des agences immobilières, il faut savoir vérifier que l’agence qui vous fait visiter l’appartement est bien enregistrée légalement.
C’est là où un professionnel chercheur ou chercheuse de logement intervient !
2 - Faire matcher les besoins et la réalité du marché
En effet, au-delà de vous faire la bonne sélection de biens, le rôle d’un agent en relocation est tout d’abord de comprendre votre projet d’installation :
- Pourquoi vous déménagez en Espagne ? à Barcelone ?
- Quelles sont vos motivations dans ce nouveau projet de vie ?
- Qu’est-ce que vous souhaitez conserver dans ce nouveau saut ?
- Qu’est-ce que vous êtes prêt à abandonner ?
- Quelles sont vos contraintes de vie (école, travail, gare, aéroport, …) ?
- Quels sont vos objectifs de cadre de vie ?
Une fois que cette base est identifiée, le consultant ou la consultante en relocation va utiliser sa connaissance du terrain pour orienter la recherche sur telle zone, telle typologie de contrat, sur tel type de biens à tel budget…
Évidemment, vous pouvez faire appel à des amis, à des groupes sur des réseaux sociaux mais vous verrez qu’un expert aguerri, doté d’empathie et d’une indépendance intellectuelle ne vous créera pas de fausses attentes sur un projet qui n’existe plus ou pas dans les conditions actuelles du marché, ne vous partagera pas des fantasmes d’opportunités, … bref vous fera gagner du temps grâce à sa connaissance du marché, de la loi et des pratiques.
3 - Partager les pratiques et ses connaissances du marché immobilier
D’ailleurs, sur les pratiques, il est important de noter que les « us et coutumes » d’un marché immobilier se définissent sur un volume, sur une masse critique, sur une période. Nous « récupérons » très régulièrement des clients futurs résidents qui ont été alimentés par des anecdotes d’opportunités provenant de leur cercle d’amis prodiguant des conseils immobiliers s’appuyant sur leur expérience ponctuelle et unique.
Concrètement, les particularités du contrat de location de votre copine de faculté datant d’il y a 5 ans ne vont pas s’appliquer au marché locatif régulé par de nouvelles lois et une demande toujours croissante.
Confier votre recherche à un service expert et professionnel va nous permettre de vous fournir des conseils personnalisés et actualisés et d’éviter les « légendes urbaines immobilières » (« Non vous n’allez pas systématiquement perdre votre dépôt de garantie », « Oui vous pouvez obtenir un logement sans avoir à falsifier votre dossier locatif »).
La consultante en relocation vous permettra également d’éviter les coups de pression sans fondement des agents immobiliers ou des propriétaires peu scrupuleux. L’exemple typique est celui de l’état des lieux. Vous ne trouverez aucun agent immobilier qui va le réaliser ou vous dire : « oui faites un état des lieux ». C’est une pratique négligée et inexistante. Au mieux, vous aurez un « reportage photographique » annexé au contrat fait par l’agence mais ça n’est en aucun cas un véritable état des lieux. Or, la loi reconnaît au locataire le droit de signalement des imperfections et possibles dysfonctionnements dans les 30 jours maximum suivant la signature du contrat. C’est pourquoi un bon consultant en relocation passe évidemment du temps sur l’état des lieux et son « informe de entrada » (glossaire administratif en Espagne par ici) une fois les clés remises, non seulement pour que les dysfonctionnements puissent être arrangés par le propriétaire, mais également pour protéger le client au moment de la sortie de l’appartement.
4 - Conformité à la loi
Ce qui nous amène au 4eme point : non seulement le consultant en relocation va vous permettre de connaître le marché locatif, les us et coutumes et la réglementation mais il va également permettre à chacune des parties d’être en conformité avec la loi.
Et ça, c’est la clé pour bien démarrer votre installation sur les meilleures bases possibles !
On évite les clauses abusives, on rappelle la législation en vigueur d’un côté et on évite au client de se fourvoyer dans une situation délicate. Par exemple, parfois un locataire va omettre de préciser qu’il a une « mascota » pensant qu’il est dans son droit d’avoir un animal domestique chez lui. Il va signer un contrat interdisant la présence d’animaux domestiques et là c’est le début d’une dissimulation qui peut conduire à la rupture du contrat avec perte d’une partie de la caution…
Le rôle du consultant en relocation va être de « monter au charbon » pour vous, de « faire le tampon » et de négocier les clauses correspondantes à votre situation.
👉 Ley sur la vivienda : Quel est l’impact et quelles sont les conséquences pour les locataires ?
5 - Minimiser les impairs culturels
Cela nous conduit directement au sujet « culturel » qui parait anecdotique mais qui a toute son importance pour obtenir les clés de son futur logement.
En effet, parfois pris dans l’adrénaline des visites, le futur locataire peut être brusque, vindicatif dans sa négociation et ce comportement peut faire capoter toute étude de dossier. Typiquement, l’humour cynique français n’est pas du tout compris en Espagne. A proscrire totalement au contact d’un propriétaire ou agent immobilier.
Également l’attitude de l’étranger qui a peur de se faire arnaquer ou de payer trop cher et qui donc va s’échiner à négocier et demandant un rabais important va provoquer des maladresses culturelles et faire perdre des opportunités.
En Espagne, on parle, on échange avec un facteur humain important.
C’est la consultante en relocation qui va prendre ce relais avec plaisir !
Plug&Play travaille tous ces points !
Au quotidien, nous observons les immeubles, les quartiers, discutons avec les concierges, nous nous actualisons sur les nouveautés réglementaires.
Nous nous attachons à ce que l’expérience de recherche d’appartement pour nos clients soit la plus plaisante et la plus efficace possible.
Nous prenons un plaisir non dissimulé à vous partager les spécificités de certains quartiers, les jolis détails urbanistiques, à vous poser des questions sur votre prochain lieu de vie pour pouvoir vous recommander des crèches, des associations, des commerces et faire ainsi que votre installation soit ancrée dans la réalité vivante d’un quartier.
A l’heure actuelle, notre métier s’est véritablement transformé en « chasse de logement » et nous devenons des « chasseuses d’appartement » : la forte attractivité de Barcelona combinée à la pénurie de l’offre oblige à une véritable investigation au-delà des sites immobiliers. Il faut être à l’affût des nouvelles annonces, contacter les agences en amont de toute recherche, informer certaines administrations de propriété pour le off-market, être à l’écoute des anciens clients qui déménagent… Nous sommes les yeux, les oreilles et le 6ème sens de votre recherche !
Nous ne pouvons pas vous garantir que vous n’aurez pas des moments de stress car un déménagement est une des expériences les plus stressantes dans une vie.
En revanche, nous vous garantissons de vous apporter le soutien, la bienveillance et la sécurité nécessaires, de minimiser les aléas et de vous éviter le coût – bien de trop cher - de l’expérience.
Le coût de notre service vous apportera un Retour sur Investissement mesurable en termes de temps passé, de gain de mauvaises surprises évitées, en expérience positive sur votre prochain lieu de vie.
👉 Vous souhaitez discuter de votre projet ? Contactez-nous !
Ley sur la vivienda
Ley sur la vivienda : Quel est l’impact et quelles sont les conséquences pour les locataires ?
La nouvelle loi sur le logement, en espagnol : Ley sur la vivienda, votée en mai dernier et appliquée depuis le 30 juin 2023, promettait une révolution inédite pour l’accès au logement. Elle a surtout provoqué un vrai coup de frein du marché immobilier. On vous en parle plus en détails dans cet article.
Dans cet article ...
Introduction à la Ley sur la vivienda
Tout d’abord, en préambule, il faut expliquer le contexte de la genèse de cette situation : la loi qui s’applique depuis le 30 juin 2023 à l’ensemble de l’Espagne est issue de longues négociations, compromis et tractations entre Podemos et PSOE, partie de Pedro Sanchez.
L’enjeu était majeur dans la co-gouvernance des 2 partis et Podemos conditionnant l’approbation du budget à une intervention profonde sur la réglementation de l’accès au logement.
En effet, l’inflation galopante depuis plusieurs années a rendu le sujet problématique et l’accès au logement est devenu de plus en plus difficile en Espagne.
C’est d’ailleurs la première loi de l'État réglementant le droit au logement depuis l'approbation de la Constitution espagnole. L'article 47 de la Constitution espagnole (CE) en effet reconnaît le droit de jouir d'un logement décent et adéquat et impose donc aux pouvoirs publics de mettre en œuvre les moyens réglementaires nécessaires à l’atteinte de ce droit. De fait, cette loi est appelée au Bulletin Officiel la Loi pour le droit au logement.
Au départ la loi part d’une bonne intention puisqu’il s’agit de protéger les plus vulnérables. Mais comme dit le proverbe, l’enfer est souvent pavé de bonnes intentions. Et à l’arrivée, force est de constater que l’objectif a été raté.
Chez Plug&Play, nous sommes des acteurs de terrain. On vit la réalité au quotidien et notre rôle de facilitatrices nous pousse à comprendre la théorie et ses effets en pratique qu’on va vous expliquer ici point clé par point clé !
✋ Rappel en préambule : la loi est appliquée depuis le 30/06/23. Aussi les règles et explications qui vont suivre s’appliquent aux baux et nouveaux locataires après le 30/6/23.
Implications directes de la loi sur les contrats et les loyers
La durée des contrats de location
- La loi
La loi concerne les contrats long terme et la durée des contrats de location ne changera pas avec la nouvelle loi. Les contrats de location long terme pour les logements vides pour les bailleurs personnes physiques restent d’une durée de 5 ans et de 7 ans pour les bailleurs personnes morales.
A la fin du contrat, celui-ci prolonge automatiquement par annuité jusqu’à un maximum de 3 ans, sauf si le propriétaire manifeste son désir de ne pas le prolonger 4 mois avant la fin initiale prévue du contrat, ou le locataire et dans ce cas le préavis est de 2 mois. Pendant les années de prorogation, le locataire peut mettre fin à celle-ci en donnant un préavis d’un mois avant la fin de l’annuité.
Avant la prorogation du contrat, le préavis habituel pour le locataire est d’un mois.
- La pratique
La loi de la Vivienda doit être complétée ultérieurement au niveau autonomique au niveau du plafonnement des loyers, de l’indice de référence à appliquer pour l’augmentation des loyers ainsi que la définition des zones tendues. Pour parer le manque de visibilité et tout risque de se retrouver bloqués dans la gestion de leur investissement pendant 5 ans, certains propriétaires ont retiré leur bien de l’offre locative ou encore l’ont passé en contrat temporaire non soumis à la Ley de la Vivienda.
En effet, les contrats temporaires sont signés pour une période allant de 30 jours à 11 mois maximum et concernent uniquement les logements meublés qui n’ont pas vocation à être définis comme des résidences principales. C’est ainsi qu’on a vu éclater « une bulle locative » sur la location temporaire, qui ne répond pas forcément aux besoins du marché et surtout pas à la protection des plus vulnérables. Sur le terrain, on a même vu certains propriétaires et agences essayer de proposer des logements vides en contrat temporaire pour échapper aux contraintes de cette nouvelle loi. Pour le locataire, un contrat temporaire suppose une durée de location de maximum 11 mois et donc un déménagement tous les 11 mois et en cas de renouvellement du contrat – normalement illégal - celui-ci peut augmenter le loyer sans aucune limitation…
L'augmentation des loyers : limitation de l’IPC
- La loi
L’actualisation du loyer continuera d’être indexée sur le dernier loyer en vigueur et ne pourra pas dépasser plus 3 % en 2024. À partir de 2025, elle devra respecter le nouvel Indice de Référence des Loyers. Il est aussi interdit d’assortir le prix de location en ajoutant de nouveaux frais (charges de copropriété, charge d’ordures ménagères, etc.). Ainsi avec un contrat se terminant avec un loyer de 1000€, un propriétaire sera dans l’obligation de proposer à nouveau un nouveau contrat avec un loyer actualisé dans la limite de 1030€ en 2024.
- La pratique
Les propriétaires dénoncent une atteinte à leur liberté de gestion et à leur droit de propriété. En effet, de nombreux propriétaires ont été obligés de baisser le montant des loyers durant la période du Covid et trouvent injustes de ne pas pouvoir augmenter leur loyer librement et devoir reprendre le loyer de référence d’une période qui ne leur est pas favorable. Le plafonnement des loyers est une des mesures les plus controversées de cette nouvelle Loi sur le logement en Espagne.
Nouveautés concernant les frais d'agence immobilière
- La loi
Les frais de gestion immobilière sont désormais à la charge du bailleur et non plus à la charge du locataire !
- La pratique
C’est une excellente nouvelle pour les locataires … sauf que c’est perçu comme une nouvelle sanction pour les bailleurs long terme.
Pour certains bailleurs qui n’avaient pas prévu ce coût, cela décale dans le temps certaines améliorations prévues pour le logement. Également on observe que les propriétaires exigent en contrepartie du coût des frais d’agence une rotation plus faible de leur logement avec une obligation durée minimale de contrat d’au moins 1 an, voire 2 ans (la loi impose 6 mois) ou encore impose de repeindre l’appartement au moment du départ du logement.
En pratique, on voit également des agences immobilières – et pas des moindres – qui n’ont pas réussi à monétiser leur mandat de location auprès des propriétaires, et qui sans scrupules et pleines de créativité demandent au nouveau locataire des frais de « relocation », des frais de rédaction du contrat, évidemment totalement abusives. On a même vu certaines agences demander des frais de visite, rien ne les arrête !
Enfin, cela renforce l’offre locative sur les locations temporaires pour lesquelles les locataires continuent à payer des frais d’agence, au détriment de l’offre pour les logements habituels.
Exigences renforcées pour les dossiers locatifs
- La loi
À partir du 30 juin 2023, chaque foyer ne devra pas octroyer plus de 30% de son revenu au logement. Auparavant la loi recommandait un endettement maximal de 40% et toute une partie de la loi vise à protéger les locataires dits « vulnérables ». Ainsi en cas de vulnérabilité économique prouvée, les grands propriétaires auront l’obligation de prolonger le contrat d’1 an supplémentaire (3 ans si le logement se trouve en zone tendue.
- La pratique
Énorme impact pour les locataires (et également pour les futurs acheteurs d’un bien immobilier – on le verra dans un autre article à venir) car le dossier locatif devra justifier que les 30% du revenu du foyer sont respectés. Cela induit une plus grosse sélection de la part des agences à avoir un « dossier solvable » et également le développement des « seguros de impagos » (assurance impayés) pour les locataires ne répondant pas aux critères des 30% maximum d’endettement. Et les propriétaires demandent que cette assurance impayée soit aux frais des locataires, ce qui s’apparente à une double peine !
Conseils pratiques pour les locataires à l'ère de la nouvelle loi
Nous avons essayé de décrire un panorama le plus objectif possible. Pendant plusieurs mois, nous avons voulu laisser sa « chance au produit » mais malheureusement, les effets de bords sont très nombreux !
Les experts avaient prévu un ralentissement du marché immobilier.
Cette nouvelle Loi qui devait logiquement compléter la précédente LAU (Ley sur les Arrendamientos Urbanos) est passée du stade de réforme audacieuse à révolution malheureuse avec disparition d’une offre, le renforcement d’une demande, et l’éloignement pour les plus vulnérables de la possibilité de louer…
En conséquence, notre rôle a évolué, passant de recherches sélectives de logements à une véritable chasse au trésor de biens immobiliers !
Nos conseils :
- Étudiez en amont la zone ou le quartier que vous souhaitez habiter ! Connaître la réalité du marché locatif permet d’éviter de perdre du temps à faire des visites infructueuses.
- Posez des questions précises sur les conditions du contrat aux agents immobiliers avant d’effectuer une visite. La nouvelle loi oblige les agents à la transparence quant aux conditions de location.
- Restez ouvert et flexible aux opportunités afin d’éviter le découragement face à la pénurie d’offres ! Il ne faut pas se fixer sur un logement idéal avec des critères trop stricts ☺
- Préparez soigneusement votre dossier locatif !
👉 Pourquoi passer par un chasseur d’appartement ou une agence de relocation en Espagne ?
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