Louer avant d’acheter en Espagne : pourquoi cette étape est essentielle pour les expatriés ?

Face à la difficulté actuelle de trouver un logement à la location, certains de nos clients se posent la question d’acheter directement plutôt que de louer. Evidemment, la tentation peut être grande quand on a le pouvoir d’achat et s’éviter les tracas de la location. Néanmoins, selon notre expérience, ce n’est pas la recommandation de notre agence P&P. La meilleure stratégie est de louer même quelques mois avant de passer le pas de l’acquisition immobilière en Espagne ! Nous vous expliquons pourquoi… avec des exemples concrets, des chiffres, et quelques réalités du terrain !

1. Bien choisir son quartier… en connaissance de cause

Les grandes villes espagnoles, comme Madrid, Barcelone ou Valencia, sont très variées en termes d’ambiance, de services, de sécurité et de coût de la vie.

Exemple : À Barcelone, vivre à Gràcia n’a rien à voir avec vivre à l’Eixample ou à Poblenou. Le premier est bohème et familial, le second plus bourgeois et structuré, le dernier dynamique et tourné vers la mer. Une location de quelques mois permet de “tester” un quartier, ses transports, ses écoles, sa vie sociale… avant de s’y engager sur le long terme.

Par ailleurs, même si vous savez exactement quel quartier ou quelle ambiance de voisinage vous recherchez, il faut vraiment intégrer que l’Espagne ce n’est pas la France mais avec le soleil. Vous ne retrouverez pas l’ambiance du Marais dans Malasaña à Madrid ou dans El Carmen à Valencia. Il y a des caractéristiques qui pourront l’évoquer mais cela reste des quartiers à dominance espagnole 😉

2. Comprendre les mécanismes du marché immobilier espagnol

L’Espagne a ses propres règles : notaires moins impliqués que dans d’autres pays, frais d’achat à prévoir (jusqu’à 10-13% du prix du bien selon les régions), particularités juridiques (copropriétés, charges, régimes de location touristique, etc.). La protection de l’acheteur est bien moindre : difficulté à faire appliquer la garantie décennale, les vices cachés nombreux difficiles à prouver.
Grosso modo, vous achetez ce que vous voyez. Il faut donc prendre le temps de se faire entourer d’un architecte technique, d’un avocat, … et investiguer pour valider la bonne affaire. Lire aussi : Acheter un bien immobilier en Espagne, les étapes.

Exemple : À Valence ou à Barcelona, certaines zones proches du centre ont des restrictions pour les locations touristiques ou de fortes charges communautaires qu’un acheteur non averti peut sous-estimer.

Chiffre-clé : Les frais d’achat immobilier en Espagne varient généralement de 10 % à 15 % du prix du bien (Impôt de Transmission Patrimoniale, notaire, registre foncier, etc.). Un achat mal anticipé peut donc représenter une grosse perte si vous changez d’avis après un an.

3. Être flexible face à l’imprévu

La vie d’expatrié est parfois faite de rebondissements : changement d’emploi, scolarité, mutation, retour au pays… Louer vous permet de ne pas être “coincé” par un bien immobilier, surtout si vous devez revendre rapidement dans un marché peu favorable.
Certes, le marché locatif est tendu et il est fort probable que vous n’ayez aucune difficulté à relouer votre bien si vous devez repartir très rapidement d’Espagne. Néanmoins, il est opportun de vérifier les conditions de plafonnement des loyers sur les contrats longue durée, la situation concernant les contrats temporaires afin d’anticiper un plan B.

Exemple : Un expatrié à Madrid pensait rester 5 ans. Finalement, son contrat a été écourté après 18 mois. Il avait acheté un appartement à Retiro pour 600 000€… mais la revente urgente lui a coûté 40 000 € car la plus value ne lui a pas permis de couvrir les 90 000€ de frais avancés (frais de notaire, les impôts, et une décote à la revente).

4. Mieux construire son dossier… et ses finances

Acheter en Espagne, même en tant qu’étranger, est tout à fait possible, mais cela demande du temps : obtenir un NIE, ouvrir un compte espagnol, négocier un prêt (si nécessaire), comprendre les conditions des banques locales, etc.

Egalement cela permet de construire un historique de résident. Avec cet historique de résident, ce statut vous permettra de solliciter un prêt en tant que résident avec un taux d’hypothèque plus favorable et des conditions d’apport moins lourdes qu’un non résident !

Chiffre-clé : De nombreuses banques espagnoles ne financent que 30 à 60 % du prix d’achat pour les non-résidents. Le reste doit être apporté en fonds propres. Louer vous permet d’économiser et de préparer un apport solide, tout en vous familiarisant avec le système bancaire local.

5. Anticiper le choc culturel… et thermique !

appartement espagne

 

L’habitat en Espagne ne ressemble pas toujours aux standards que l’on connaît dans d’autres pays.

Les murs sont fins, l’isolation thermique et sonore est souvent très moyenne, surtout dans les immeubles anciens. Il n’est pas rare d’entendre ses voisins marcher, chanter, ou les enfants jouer jusqu’à tard le soir — la vie espagnole est plus bruyante, et la notion d’intimité sonore est différente.

L’hiver, beaucoup de logements sont de véritables passoires thermiques : peu ou pas de chauffage central, mauvaise isolation, fenêtres simples… Et l’été, certains appartements mal orientés peuvent devenir très difficiles à vivre sans climatisation.

Louer vous permet de tester ces réalités concrètes avant d’investir dans un bien qui pourrait ne pas convenir à vos habitudes de confort.

6. Louer, un coût maîtrisé… mais pas perdu

Les loyers restent encore moins chers que dans d’autres capitales européennes. Cela permet d’avoir une certaine qualité de vie sans immobiliser un capital trop vite.

Chiffres indicatifs en 2025 (source : Idealista) :

  • Barcelone : 18 à 23 €/m² (un 80 m² se loue entre 1 400 et 1 800 €/mois)
  • Madrid : 17 à 21 €/m² (un 80 m² entre 1 350 et 1 700 €/mois)
  • Valencia : 11 à 15 €/m² (un 80 m² autour de 1 000 à 1 200 €/mois)

En comparaison, les mensualités d’un prêt + les frais initiaux d’un achat sont souvent bien supérieurs les premières années, surtout si vous devez revendre rapidement.

En conclusion

Louer d’abord, c’est se donner une chance d’observer, de comprendre, de s’adapter… et de choisir en toute confiance sans les biais extérieurs qu’on peut s’imaginer depuis son pays d’origine. L’Espagne ce n’est pas l’eldorado y c’est bien de limiter les inconnus notamment en matière immobilière !
Une fois bien installés, avec une vision claire, un quartier qui vous correspond et un bon dossier financier, acheter devient une étape naturelle, et non une prise de risque.

Notre agence avec notre équipe de choc est là pour vous aider dans la recherche de logement à la location et à l’achat ! Contactez-nous.